خواندن این مطلب
زمان میبرد!
مشارکت در ساخت به عنوان یکی از روش‌های متداول در صنعت ساخت و ساز، فرصتی ایده‌آل برای مالکان زمین فراهم می‌آورد تا بدون نیاز به سرمایه کلان، زمین خود را به آپارتمان، مجتمع‌های تجاری یا اداری تبدیل کنند. با این حال، این روش جذاب، خالی از ریسک نیست و متاسفانه، کلاهبرداری در مشارکت در ساخت به امری رایج تبدیل شده است. در این مقاله جامع، به بررسی دقیق کلاهبرداری در مشارکت در ساخت، روش‌های رایج آن، نکات کلیدی برای پیشگیری و اقدامات قانونی در صورت بروز کلاهبرداری می‌پردازیم تا شما به عنوان مالک زمین، با آگاهی کامل وارد این مسیر شوید و از سرمایه خود محافظت کنید.
کلاهبرداران در مشارکت در ساخت از روش‌های متنوعی برای فریب مالکان و سوء استفاده از اعتماد آن‌ها بهره می‌برند. آشنایی با این روش‌ها اولین قدم برای پیشگیری از کلاهبرداری است. در ادامه به برخی از متداول‌ترین این روش‌ها اشاره می‌کنیم:
یکی از شایع‌ترین روش‌های کلاهبرداری، عدم پایبندی سازنده به تعهدات مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت است. این تعهدات شامل موارد متعددی مانند کیفیت ساخت، زمان‌بندی دقیق پروژه، نوع و کیفیت مصالح به کار رفته، مشخصات فنی ساختمان، نحوه تقسیم واحدها و … می‌شود. سازنده متخلف ممکن است از مصالح بی‌کیفیت استفاده کند، پروژه را با تاخیر غیرموجه پیش ببرد، در ارائه نقشه‌های دقیق و یا پیش پروانه ساختمانی تعلل کند و یا حتی پروژه را نیمه‌کاره رها کند.
بسیاری از کلاهبرداران با ظاهری موجه و ارائه اطلاعات فریبنده، اعتماد مالک را جلب می‌کنند. آن‌ها ممکن است سوابق کاری درخشانی برای خود جعل کنند، توانایی مالی خود را بیش از حد واقعی نشان دهند، یا مجوزهای جعلی ارائه کنند. همچنین ممکن است در مورد ارزش واقعی زمین، قیمت تمام شده ساخت، سود پروژه و … اغراق کنند و اطلاعات نادرستی به مالک بدهند.
یکی از خطرناک‌ترین روش‌های کلاهبرداری، پیش‌فروش غیرقانونی واحدها است. سازنده متخلف ممکن است قبل از اخذ مجوزهای لازم یا بدون اطلاع و رضایت مالک، اقدام به پیش‌فروش واحدها به چندین نفر کند. این کار نه تنها مالک را با مشکلات حقوقی جدی مواجه می‌کند، بلکه باعث ضرر و زیان خریداران بی‌اطلاع نیز می‌شود.
برخی سازندگان با گرفتن وکالت‌نامه بلاعزل از مالک، به دنبال سوء استفاده از اختیارات خود هستند. آن‌ها ممکن است با استفاده از این وکالت‌نامه، اقدام به فروش زمین، دریافت وام‌های کلان به نام مالک، یا انجام معاملاتی به ضرر مالک کنند.
سازنده متخلف ممکن است در ارائه گزارش‌های مالی شفاف به مالک کوتاهی کند. آن‌ها ممکن است هزینه‌ها را به درستی گزارش نکنند، فاکتورهای صوری ارائه دهند و یا از ارائه جزئیات دقیق مخارج پروژه خودداری کنند.
در برخی موارد، کلاهبرداران با برخی از مشاورین املاک یا واسطه‌ها تبانی می‌کنند تا با ارائه اطلاعات غلط و فریبنده، مالک را برای عقد قرارداد با سازنده متخلف ترغیب کنند.
برای جلوگیری از افتادن در دام کلاهبرداران و به حداقل رساندن خطرات مشارکت در ساخت، رعایت نکات زیر ضروری است:
قبل از عقد هرگونه قرارداد، تحقیقات کاملی در مورد سابقه، اعتبار و توانایی‌های سازنده انجام دهید. از سازندگان دارای مجوز و پروانه معتبر از مراجع ذی‌صلاح (مانند سازمان نظام مهندسی) استفاده کنید. می‌توانید از طریق استعلام از مراجع قانونی، اتحادیه‌های صنفی مرتبط و بررسی پروژه‌های قبلی سازنده، از حسن سابقه او اطمینان حاصل کنید. به یاد داشته باشید که صرفا ظاهر موجه و ادعاهای فریبنده کافی نیست.
تنظیم یک قرارداد دقیق، شفاف و جامع، حیاتی‌ترین بخش مشارکت در ساخت است. تمام جزئیات پروژه، تعهدات طرفین (سازنده و مالک)، نحوه تقسیم واحدها، زمان‌بندی دقیق انجام هر مرحله از پروژه، نوع و کیفیت مصالح، مشخصات فنی ساختمان، ضمانت‌های اجرایی، شرایط فسخ قرارداد، نحوه حل و فصل اختلافات در مشارکت و … باید به طور دقیق و بدون ابهام در قرارداد ذکر شود. برای تنظیم این قرارداد حتما از وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در حوزه املاک و قراردادهای مشارکت در ساخت کمک بگیرید.
قبل از شروع هرگونه عملیات ساختمانی، از وجود پروانه ساختمانی معتبر و قانونی اطمینان حاصل کنید. همچنین، مطمئن شوید که سازنده تمام مجوزهای لازم از شهرداری و سایر مراجع ذی‌ربط را اخذ کرده است.
به طور مستمر و دقیق بر روند اجرای پروژه نظارت داشته باشید. پیشرفت کار را با مفاد قرارداد و زمان‌بندی توافق‌شده مطابقت دهید. می‌توانید از یک مهندس ناظر مورد اعتماد برای بررسی کیفیت ساخت و انطباق آن با نقشه‌ها و مشخصات فنی استفاده کنید.
تا حد امکان از اعطای وکالت‌نامه بلاعزل به سازنده خودداری کنید. در صورت ضرورت، حدود اختیارات وکیل را به طور کاملا دقیق و محدود در وکالت‌نامه مشخص کنید.
قبل از هرگونه تصمیم‌گیری، با افراد متخصص و باتجربه در حوزه املاک و ساخت و ساز مانند مهندسان عمران، معماران، وکلا و مشاوران املاک مشورت کنید. تیم دکتر حسن شیخ الاسلامی با سال‌ها تجربه و تخصص در زمینه مسائل حقوقی و فنی ساخت و ساز، می‌تواند در تمام مراحل مشارکت در ساخت، از تنظیم قرارداد تا نظارت بر اجرا و حل و فصل اختلافات، راهنمای شما باشد.
اگر متاسفانه درگیر اختلافات در مشارکت شدید و احساس کردید که در یک قرارداد مشارکت در ساخت قربانی کلاهبرداری شده‌اید، ناامید نشوید. قانون راه‌هایی برای احقاق حق شما پیش‌بینی کرده است. در این شرایط می‌توانید اقدامات قانونی زیر را انجام دهید:
با ارائه مدارک و مستندات کافی، مانند قرارداد مشارکت در ساخت، پروانه ساختمانی، گزارش‌های مهندس ناظر، شهادت شهود و … می‌توانید علیه سازنده متخلف در مراجع قضایی طرح دعوی کنید.
در صورت عدم انجام تعهدات مندرج در قرارداد توسط سازنده، می‌توانید با استناد به شرایط فسخ ذکر شده در قرارداد، اقدام به فسخ یک‌طرفه قرارداد کنید.
می‌توانید از سازنده بابت تمام ضرر و زیان‌های مادی و معنوی وارده، خسارت مطالبه کنید. این خسارات می‌تواند شامل هزینه‌های انجام شده، اجاره‌بهای معوقه، افت ارزش ملک، خسارت تاخیر در انجام تعهدات و … باشد.
در صورتی که اقدامات سازنده مصداق جرم کلاهبرداری باشد، می‌توانید علیه او شکایت کیفری مطرح کنید.
مشارکت در ساخت می‌تواند یک فرصت استثنایی برای مالکان زمین باشد تا ارزش افزوده قابل توجهی برای ملک خود ایجاد کنند، اما این امر مستلزم آگاهی کامل از ریسک‌ها و مخاطرات این روش، به ویژه کلاهبرداری‌های رایج است. با رعایت نکات پیشگیرانه ذکر شده در این مقاله، انتخاب سازنده معتبر و متعهد، تنظیم قرارداد دقیق و جامع و نظارت مستمر بر روند اجرای پروژه، می‌توانید از بروز کلاهبرداری و ضررهای احتمالی جلوگیری کنید. به یاد داشته باشید که در صورت بروز هرگونه مشکل، ابهام یا اختلاف، می‌توانید با متخصصین امر مانند تیم دکتر حسن شیخ الاسلامی مشورت کرده و از راهنمایی‌های آن‌ها بهره‌مند شوید.
