خواندن این مطلب
زمان میبرد!
مشارکت در ساخت، به عنوان یکی از روش‌های نوین و پرکاربرد در صنعت ساختمان، به قراردادی اطلاق می‌شود که بین مالک زمین و یک سازنده (اعم از شخص حقیقی یا حقوقی) منعقد می‌گردد. در این نوع قرارداد، مالک، زمین خود را برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهد و در مقابل، پس از اتمام پروژه، درصدی از واحدهای ساخته شده را به عنوان سهم خود دریافت می‌کند. این روش، به‌ویژه در کلان‌شهرها و مناطقی که با کمبود زمین و افزایش قیمت آن مواجه هستند، به راهکاری ایده‌آل برای ساخت و ساز و خانه‌دار شدن تبدیل شده است. یکی از چالش‌برانگیزترین و حساس‌ترین بخش‌های این قرارداد، تعیین درصد مشارکت در ساخت است که باید به صورت عادلانه، دقیق و با در نظر گرفتن جمیع جهات و عوامل دخیل تعیین شود.
در این مقاله جامع، قصد داریم تا به بررسی دقیق و موشکافانه این موضوع بپردازیم. تیم دکتر حسن شیخ الاسلامی، با سال‌ها تجربه درخشان و تخصص عمیق در حوزه عمران و ساخت و ساز، راهنمای شما در این مسیر پیچیده خواهد بود و با ارائه اطلاعات کاربردی و تخصصی، شما را در رسیدن به بهترین تصمیم یاری خواهد کرد.
در بازار مسکن و صنعت ساختمان، هیچ قانون مدون و ثابتی برای تعیین درصد مشارکت در ساخت وجود ندارد. این درصد، بر اساس توافق و مذاکره بین مالک و سازنده و با توجه به شرایط خاص هر پروژه تعیین می‌شود. با این حال، می‌توان گفت که در عرف بازار، درصدهایی رایج وجود دارند که به عنوان مبنایی برای مذاکرات اولیه مورد استفاده قرار می‌گیرند.
به طور کلی، در اکثر پروژه‌های مشارکت در ساخت، درصد سهم مالک بین 40 تا 60 درصد و سهم سازنده بین 60 تا 40 درصد متغیر است. این بدان معناست که در ازای ارائه زمین، مالک 40 تا 60 درصد از واحدهای ساخته شده را دریافت می‌کند و مابقی به سازنده تعلق می‌گیرد. با این وجود، تاکید می‌شود که این اعداد صرفاً یک عرف هستند و نه یک قانون. در واقع، می‌توان این محدوده را به عنوان نقطه شروع مذاکرات در نظر گرفت.
تهران، به عنوان پایتخت ایران و یکی از پرجمعیت‌ترین کلان‌شهرهای جهان، دارای بازار مسکن خاص و پویایی است. قیمت بالای زمین، تراکم بالای ساخت و ساز و تقاضای زیاد برای مسکن، همگی بر درصد مشارکت در ساخت در این شهر تاثیرگذار هستند.
در تهران، به دلیل ارزش بالای زمین، عموماً درصد مشارکت به نفع مالک زمین است. به عبارت دیگر، مالک سهم بیشتری از واحدهای ساخته شده را دریافت می‌کند. این موضوع، به‌ویژه در مناطق شمالی و مرفه‌نشین تهران که قیمت زمین سر به فلک می‌کشد، بیشتر به چشم می‌خورد.
نکته: با این حال، باید توجه داشت که این ارقام به صورت میانگین بیان شده‌اند و در برخی از محله‌ها و محدوده‌های خاص این مناطق، مانند بخش‌هایی از سعادت‌آباد که ارزش ملک در آن‌ها بسیار بالا است، عرف می‌تواند به صورت 70-30 یا حتی 75-25 به نفع مالک باشد.
همانطور که پیش‌تر اشاره شد، درصد مشارکت در ساخت تحت تاثیر عوامل متعددی قرار دارد. در این بخش، به بررسی دقیق‌تر این عوامل می‌پردازیم:
بی‌شک، قیمت زمین مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده درصد مشارکت است. هر چه قیمت زمین در یک منطقه بالاتر باشد، ارزش آن در پروژه بیشتر خواهد بود و در نتیجه، سهم مالک در مشارکت افزایش می‌یابد.
زمین‌های بزرگ‌تر، به‌ویژه زمین‌هایی که دارای ابعاد مناسب و قواره هندسی منظمی هستند، از ارزش بالاتری برخوردارند و سهم مالک را افزایش می‌دهند. برعکس، زمین‌های کوچک یا زمین‌هایی با قواره نامناسب (اصطلاحاً قناص) ممکن است سهم مالک را کاهش دهند.
کاربری زمین (مسکونی، تجاری، اداری، مختلط و …) نقش مهمی در تعیین درصد مشارکت دارد. زمین‌های با کاربری تجاری یا اداری، به دلیل سودآوری بیشتر، معمولاً سهم بیشتری برای مالک به همراه دارند.
تراکم مجاز ساخت، که توسط ضوابط شهرسازی و طرح تفصیلی تعیین می‌شود، به طور مستقیم بر تعداد واحدهای قابل ساخت و در نتیجه، بر سودآوری پروژه و درصد مشارکت تاثیر می‌گذارد. هر چه تراکم مجاز بیشتر باشد، تعداد طبقات افزایش یافته و سهم سازنده می‌تواند بیشتر شود. تعداد طبقات نیز عامل مهمی است که باید در توافق بین مالک و سازنده در نظر گرفته شود. معمولاً در ساختمان‌های بلندمرتبه، طبقات بالاتر به دلیل دید و نور بهتر، ارزش بیشتری دارند.
موقعیت مکانی زمین، از نظر دسترسی به معابر اصلی، مراکز خرید، مراکز درمانی، فضاهای سبز و …، بر ارزش زمین و سهم مالک تاثیرگذار است. زمین‌هایی که در مناطق مرغوب و با دسترسی‌های مناسب قرار دارند، سهم بیشتری برای مالک دارند.
هزینه‌های ساخت شامل هزینه‌های مربوط به اخذ مجوزها، خرید مصالح، دستمزد کارگران، بیمه و … می‌شود. هر چه هزینه‌های ساخت بالاتر باشد، سهم سازنده در مشارکت افزایش می‌یابد.
استفاده از مصالح با کیفیت و مرغوب و اجرای ساخت با کیفیت بالا، اگرچه هزینه‌های ساخت را افزایش می‌دهد، اما می‌تواند ارزش نهایی واحدهای ساخته شده را نیز بالا ببرد و در نتیجه، بر درصد مشارکت تاثیر بگذارد. در این مورد، توافق بین مالک و سازنده در مورد نوع مصالح و سطح کیفی ساخت از اهمیت بالایی برخوردار است.
مهارت و تجربه مالک و سازنده در مذاکره، نقش مهمی در تعیین درصد نهایی مشارکت دارد. طرفی که از قدرت چانه‌زنی بالاتری برخوردار باشد، می‌تواند سهم بیشتری برای خود در نظر بگیرد.
رکود یا رونق بازار مسکن می‌تواند بر درصد مشارکت تأثیر بگذارد. در دوران رکود، به دلیل کاهش تقاضا برای خرید مسکن، ممکن است سازندگان برای جذب پروژه‌های مشارکتی، حاضر به پذیرش سهم کمتری شوند. در مقابل، در دوران رونق، به دلیل افزایش تقاضا و سودآوری بیشتر، سهم سازندگان ممکن است افزایش یابد.
عرف مشارکت در ساخت در هر منطقه، که بر اساس معاملات انجام شده در گذشته شکل گرفته است، می‌تواند به عنوان یک مبنای اولیه برای مذاکرات مورد استفاده قرار گیرد.
سازندگان معتبر و خوش‌نام، که سابقه درخشانی در ساخت پروژه‌های باکیفیت دارند، ممکن است بتوانند سهم بیشتری در مشارکت برای خود در نظر بگیرند.
در نظر گرفتن امکانات رفاهی و مشاعات با کیفیت برای پروژه، مانند استخر، سونا، جکوزی، سالن ورزشی، روف گاردن و … می‌تواند بر ارزش نهایی واحدها و در نتیجه، بر درصد مشارکت تاثیر بگذارد.
همانطور که پیش‌تر بیان شد، هیچ فرمول ریاضی ثابتی برای محاسبه دقیق درصد مشارکت در ساخت وجود ندارد. این درصد، بر اساس توافق و با در نظر گرفتن تمام عوامل موثر تعیین می‌شود. با این حال، می‌توان از روش‌های تقریبی برای تخمین اولیه درصد مشارکت استفاده کرد:
در این روش، ابتدا ارزش روز زمین توسط کارشناسان رسمی دادگستری یا مشاوران املاک معتبر تعیین می‌شود. سپس، هزینه‌های تقریبی ساخت، شامل هزینه‌های جواز، مصالح، دستمزد و … برآورد می‌گردد.
محاسبه:
در این روش، متراژ مفید قابل ساخت بر اساس ضوابط شهرداری و طرح تفصیلی محاسبه می‌شود. سپس، با توجه به عرف منطقه و شرایط پروژه، درصدی از متراژ مفید به مالک و درصدی دیگر به سازنده اختصاص می‌یابد.
محاسبه:
نکات مهم در مورد فرمول‌ها:
تعیین درصد مشارکت در ساخت، یک فرایند مذاکره‌ای است که نیازمند دقت، شفافیت و حسن نیت طرفین قرارداد است. در این بخش، به نکاتی کلیدی برای انجام یک مذاکره موفق اشاره می‌کنیم:
قبل از شروع مذاکره، هم مالک و هم سازنده باید تحقیقات کاملی در مورد ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، عرف منطقه، شرایط بازار مسکن و … انجام دهند.
هر یک از طرفین باید انتظارات خود را به طور واضح و شفاف بیان کند. مالک باید مشخص کند که چه سهمی از واحدهای ساخته شده را انتظار دارد و سازنده باید برآورد خود از هزینه‌های ساخت و سود مورد انتظار را ارائه دهد.
طرفین باید با حسن نیت و به دور از هرگونه فریب و پنهان‌کاری، مذاکره کنند. هدف باید رسیدن به یک توافق منصفانه و برد-برد باشد.
تمام توافقات انجام شده، باید به صورت کتبی در قرارداد مشارکت در ساخت درج شوند.
استفاده از خدمات مشاوران حقوقی، مهندسان مشاور و کارشناسان املاک باتجربه می‌تواند به طرفین در انجام یک مذاکره موفق و تنظیم یک قرارداد دقیق و بدون ابهام کمک کند. تیم دکتر شیخ الاسلامی با دانش تخصصی خود در زمینه عمران و ساخت و ساز، می‌تواند راهنمایی‌های ارزشمندی در خصوص تعیین درصد مشارکت عادلانه و تنظیم قرارداد ارائه دهد.
طرفین باید در طول مذاکره، تا حدودی انعطاف‌پذیر باشند و آمادگی لازم برای تعدیل انتظارات خود را داشته باشند.
در برخی موارد، علاوه بر درصد مشارکت، مبلغی به عنوان بلاعوض از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود. این مبلغ معمولاً برای جبران هزینه‌هایی مانند اجاره‌بهای مالک در طول دوره ساخت، عوارض شهرداری و … در نظر گرفته می‌شود.
نحوه و زمان‌بندی پرداخت سهم الشرکه هر یک از طرفین باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.
برای تضمین انجام تعهدات طرفین، باید ضمانت‌های اجرایی مناسب در قرارداد پیش‌بینی شود.
تعیین درصد مشارکت در ساخت، یکی از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین مراحل انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت است. این درصد، تحت تاثیر عوامل متعددی قرار دارد و باید با دقت و بر اساس شرایط خاص هر پروژه تعیین شود. در این مقاله جامع، تلاش کردیم تا به طور کامل و دقیق به بررسی این موضوع بپردازیم و شما را با تمام جوانب آن آشنا سازیم. وبسایت رسمی دکتر شیخ الاسلامی (drsheikholeslami.ir) به عنوان مرجعی معتبر و تخصصی در زمینه عمران و ساخت و ساز، منبعی ارزشمند برای کسب اطلاعات بیشتر در این حوزه است.
برای دریافت مشاوره تخصصی و راهنمایی‌های لازم در خصوص تعیین درصد مشارکت در ساخت و تنظیم قرارداد، می‌توانید با ما در ارتباط باشید. تیم ما با دانش عمیق و تجربه گسترده خود در زمینه ساخت و ساز، شما را در مسیر صحیح مشارکت در ساخت راهنمایی کرده و به شما کمک می‌کند تا به بهترین نتیجه ممکن دست یابید. به یاد داشته باشید که یک قرارداد دقیق و شفاف، ضامن موفقیت پروژه و حفظ منافع شما خواهد بود.
