تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت: روش‌ها و نکات حقوقی

مقدمه

تقسیم واحدها یکی از حیاتی‌ترین و حساس‌ترین مراحل در مشارکت در ساخت است که مستقیماً بر سودآوری و رضایت هر دو طرف، یعنی مالک و سازنده، تأثیر می‌گذارد. این موضوع نه تنها یک جنبه فنی دارد، بلکه دارای ابعاد حقوقی مهمی است که بی‌توجهی به آن‌ها می‌تواند منجر به اختلافات پیچیده و زیان‌های مالی قابل توجه برای طرفین شود. در این مقاله، به شکلی جامع و با جزئیات کامل، به بررسی روش‌های مختلف تقسیم واحدها و نکات حقوقی کلیدی مربوط به آن می‌پردازیم تا خوانندگان با دیدی روشن‌تر به این موضوع نگاه کنند.

روش‌های تقسیم واحدها بین مالک و سازنده: یک بررسی دقیق

انتخاب روش مناسب برای تقسیم واحدها فراتر از یک تصمیم ساده است. این انتخاب به عوامل متعددی مانند نوع قرارداد، ویژگی‌های خاص پروژه، توافقات اولیه بین طرفین و حتی عرف رایج در منطقه پروژه بستگی دارد. در ادامه به بررسی دقیق هر یک از روش‌های رایج می‌پردازیم:

1. تقسیم واحدها بر اساس درصد: روشی رایج و شفاف

این روش، متداول‌ترین روش تقسیم واحدها در پروژه‌های مشارکت در ساخت است. در این روش، ابتدا سهم هر یک از طرفین (مالک و سازنده) بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت به صورت درصدی مشخص می‌شود. این درصد، حاصل توافقات اولیه و مذاکرات بین طرفین است و باید به صورت کاملاً شفاف و بدون ابهام در قرارداد ذکر شود. پس از تعیین درصد سهم هر طرف، واحدها بر اساس این درصد بین طرفین تقسیم می‌شوند. به عنوان مثال، اگر سهم مالک 60% و سهم سازنده 40% تعیین شده باشد، از هر 10 واحد ساخته شده، 6 واحد به مالک و 4 واحد به سازنده تعلق خواهد گرفت.

مزایای تقسیم بر اساس درصد:

• شفافیت: این روش به دلیل سادگی و وضوح، از شفافیت بالایی برخوردار است.
• سهولت اجرا: اجرای این روش نسبتاً آسان است و پیچیدگی خاصی ندارد.
• قابلیت انطباق: این روش برای اکثر پروژه‌های مشارکت در ساخت قابل استفاده است.

معایب تقسیم بر اساس درصد:

• عدم توجه به کیفیت واحدها: در این روش، کیفیت واحدهای مختلف به طور مستقیم در نظر گرفته نمی‌شود.
• احتمال نارضایتی: در برخی موارد، ممکن است یکی از طرفین از کیفیت واحدهای اختصاص یافته به خود ناراضی باشد.

2. تقسیم واحدها بر اساس متراژ: رویکردی کمی و دقیق

در این روش، متراژ کل واحدهای ساخته شده به دقت محاسبه می‌شود و بر اساس سهم توافق شده هر یک از طرفین، متراژ مشخصی از واحدها به آن‌ها اختصاص داده می‌شود. برای مثال، فرض کنید سهم مالک 60% و سهم سازنده 40% باشد و متراژ کل واحدهای ساخته شده 1000 متر مربع باشد. در این صورت، 600 متر مربع به مالک و 400 متر مربع به سازنده تعلق خواهد گرفت.

سپس، بر اساس این متراژ، واحدها بین طرفین تقسیم می‌شود. این تقسیم می‌تواند بر اساس انتخاب طرفین یا بر اساس قرعه‌کشی انجام شود.

مزایای تقسیم بر اساس متراژ:

• دقت بالا: این روش بر مبنای متراژ دقیق واحدها استوار است و از دقت بالایی برخوردار است.
• مناسب برای پروژه‌های بزرگ: این روش برای پروژه‌های بزرگ با تعداد واحدهای زیاد مناسب است.

معایب تقسیم بر اساس متراژ:

• عدم توجه به کیفیت واحدها: مانند روش قبلی، این روش نیز به کیفیت واحدهای مختلف توجهی ندارد.
• پیچیدگی در اجرا: اجرای این روش ممکن است در برخی موارد، به خصوص در پروژه‌های با واحدهای غیر هم‌اندازه، پیچیده باشد.
• احتمال عدم توازن: ممکن است واحدهای اختصاص یافته به هر طرف از نظر کیفی و موقعیت مکانی با یکدیگر توازن نداشته باشند.

نکته مهم: در واقع، این روش مرسوم نیست و تنها زمانی کاربرد دارد که پس از اتمام ساخت واحدها، یک خریدار کلی برای کل پروژه پیدا شود و تمام ملک را به صورت یکجا خریداری کند. در این حالت، مبلغ حاصل از فروش، بین مالک و سازنده بر اساس نسبت توافق شده در قرارداد مشارکت، تقسیم خواهد شد. به عنوان یک راهکار دیگر، می‌توانند توافق کنند که هر واحدی که به فروش می‌رسد، مبلغ آن بر اساس نسبت مشارکت بین طرفین تقسیم شود.

3. تقسیم واحدها بر اساس کیفیت: رویکردی کیفی و خاص

در این روش، کیفیت واحدهای ساخته شده به عنوان معیار اصلی تقسیم واحدها در نظر گرفته می‌شود. واحدهای با کیفیت‌تر، مانند واحدهای واقع در طبقات بالاتر، واحدهای دارای نورگیر بهتر، واحدهای دارای چشم‌انداز مناسب‌تر یا واحدهای دارای نقشه بهتر، به طرفی که سهم بیشتری دارد (معمولاً مالک) اختصاص داده می‌شود. این روش معمولاً زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که کیفیت ساخت برای یکی از طرفین اهمیت ویژه‌ای داشته باشد.

مزایای تقسیم بر اساس کیفیت:

• توجه به کیفیت واحدها: این روش به طور مستقیم به کیفیت واحدهای ساخته شده توجه دارد.
• مناسب برای پروژه‌های خاص: این روش برای پروژه‌های لوکس و خاص که کیفیت ساخت در آن‌ها اهمیت ویژه‌ای دارد، مناسب است.

معایب تقسیم بر اساس کیفیت:

• ذهنی بودن معیار کیفیت: تعیین کیفیت واحدها ممکن است تا حدی ذهنی باشد و منجر به اختلاف نظر بین طرفین شود.
• پیچیدگی در اجرا: اجرای این روش ممکن است پیچیده باشد و نیازمند ارزیابی دقیق و کارشناسی واحدها باشد.

نکته مهم: تمامی این موارد، از جمله نحوه تقسیم واحدها بر اساس کیفیت، کاملا توافقی بوده و باید پیش از شروع ساخت و به طور دقیق در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند. به عنوان مثال، اگر یکی از طرفین (معمولا مالک) واحدهای با کیفیت بالا را بخواهد، لازم است که امتیازاتی را به طرف دیگر (سازنده) واگذار کند. این امتیازات می‌تواند شامل مواردی مانند پارکینگ‌های طبقه همکف (که از نظر دسترسی و موقعیت بهتر هستند) یا سایر موارد مورد توافق باشد.

نکات حقوقی تقسیم واحدها: پیشگیری از اختلافات آینده

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، دارای نکات حقوقی متعددی است که بی‌توجهی به آن‌ها می‌تواند زمینه ساز بروز اختلافات در مشارکت و ضرر و زیان برای طرفین شود. در ادامه به برخی از مهم‌ترین این نکات به صورت تفصیلی اشاره می‌کنیم:

• مشخص کردن دقیق سهم هر یک از طرفین در قرارداد به صورت شفاف و بدون ابهام: این موضوع، سنگ بنای اصلی توافقات بین مالک و سازنده است. سهم هر طرف باید به صورت کاملاً واضح، دقیق و بدون هیچ‌گونه ابهامی در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود. هر گونه ابهام یا عدم شفافیت در این زمینه می‌تواند در آینده منجر به اختلافات جدی شود.
• تعیین روش تقسیم واحدها در قرارداد به صورت واضح و مشخص: روش انتخابی برای تقسیم واحدها باید به صورت کاملاً روشن و بدون ابهام در قرارداد تعیین شود. طرفین باید بر سر روش تقسیم (درصدی، متراژی، کیفیتی یا ترکیبی) به توافق قطعی برسند و این توافق را در قرارداد درج کنند.
• ارزیابی دقیق واحدها قبل از تقسیم توسط کارشناس رسمی دادگستری یا کارشناسان مورد توافق طرفین: قبل از انجام تقسیم واحدها، ارزش هر واحد باید به صورت دقیق و منصفانه توسط یک کارشناس رسمی دادگستری یا کارشناسان مورد توافق طرفین ارزیابی شود. این ارزیابی باید بر اساس معیارهای مشخص و قابل‌قبول انجام شود و مبنایی برای تقسیم عادلانه واحدها باشد.
• ثبت تقسیم واحدها در دفترخانه اسناد رسمی برای جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی در آینده: پس از انجام تقسیم واحدها، توافقنامه تقسیم باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود. این کار از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند و به توافقنامه رسمیت و اعتبار قانونی می‌بخشد.

نتیجه‌گیری: اهمیت مشاوره تخصصی

همانطور که مشاهده می‌شود، تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، فرآیندی پیچیده و چندوجهی است که نیازمند دانش فنی، تجربه کافی و تسلط بر مسائل حقوقی است. انتخاب روش مناسب برای تقسیم واحدها و رعایت دقیق نکات حقوقی مربوط به آن، می‌تواند از بروز اختلافات و ضرر و زیان برای طرفین جلوگیری کند و زمینه را برای یک مشارکت موفق، سودآور و بدون دغدغه فراهم کند. تیم دکتر حسن شیخ الاسلامی با سال‌ها تجربه و تخصص در زمینه عمران، ساخت و ساز و مسائل حقوقی مرتبط، می‌تواند شما را در تمامی مراحل مشارکت در ساخت، از جمله انتخاب بهترین و مناسب‌ترین روش برای تقسیم واحدها، تنظیم قرارداد دقیق و بدون ابهام، نظارت بر حسن اجرای قرارداد و حل و فصل اختلافات احتمالی، راهنمایی و پشتیبانی کند. با بهره‌گیری از خدمات تخصصی این تیم، می‌توانید با خیالی آسوده وارد فرآیند مشارکت در ساخت شوید و از مزایای آن بهره‌مند گردید.