زندگی آپارتماننشینی، هنر همزیستی مسالمتآمیز در فضایی مشترک است. اما این همزیستی زمانی به آرامش میرسد که چارچوب و قوانینی شفاف بر آن حاکم باشد. «آیین نامه آپارتمان نشینی» دقیقاً همان نقشه راهی است که از بروز اختلافات سلیقهای جلوگیری کرده و حقوق و وظایف هر واحد را مشخص میکند. از صدای موسیقی و نگهداری حیوانات خانگی گرفته تا نحوه تقسیم شارژ و استفاده از آسانسور، همگی نیازمند یک دستورالعمل مدون هستند.
در این مقاله، به شکلی جامع و کاربردی، به بررسی این قوانین میپردازیم و روشن میکنیم که قانون مادر (قانون تملک آپارتمانها) چه میگوید و آییننامه داخلی ساختمان چگونه باید بر اساس آن تنظیم شود.
قانون تملک آپارتمانها: ستون فقرات آییننامه
قبل از هر چیز، باید تفاوت «قانون» و «آییننامه» را بدانیم.
- قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی): این قانون، چارچوب اصلی و مادر است که بر تمام ساختمانهای دارای چند واحد مستقل حاکم است. هیچ آییننامهای نمیتواند مفاد این قانون را نقض کند.
- آییننامه داخلی آپارتمان: این، مجموعهای از توافقات داخلی ساکنین (مالکین) است که بر اساس قانون تملک و برای مدیریت جزئیات ساختمان (مانند ساعات سکوت، نحوه استفاده از مشاعات و…) نوشته میشود.
بنابراین، آییننامه داخلی، «قرارداد اجتماعی» ساختمان شماست که باید در چارچوب قانون اصلی باشد.
بخشهای حیاتی یک آییننامه آپارتماننشینی استاندارد
یک آییننامه کامل باید به تمام جنبههای زندگی مشترک پاسخ دهد. مهمترین سرفصلهای آن عبارتند از:
۱. تفکیک فضاهای اختصاصی و مشاع (مشاعات)
این اولین و مهمترین گام است.
- بخش اختصاصی: شامل واحد مسکونی، انباری و پارکینگ (در صورتی که در سند قید شده باشد). مالکیت این بخشها انحصاری است.
- بخش مشاع (مشترک): شامل تمام بخشهایی که در سند هیچ واحدی نیامده و همه ساکنین حق استفاده (نه مالکیت انحصاری) از آن را دارند. مانند:
- راهپلهها، لابی و ورودی
- آسانسور
- پشتبام و حیاط
- تأسیسات مشترک (موتورخانه)
- نمای ساختمان
نکته کلیدی: قرار دادن هرگونه وسیله شخصی (مانند کفش، گلدان، دوچرخه) در فضای مشاع ممنوع است، مگر آنکه در آییننامه داخلی و با رضایت همه مالکین، فضایی برای آن تعریف شده باشد.
۲. وظایف و اختیارات مدیر ساختمان
مدیر (یا هیئتمدیره) که توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب میشود، بازوی اجرایی ساختمان است. وظایف اصلی او عبارتند از:
- محاسبه و جمعآوری شارژ ماهانه.
- مدیریت هزینههای جاری (نظافت، قبوض مشترک، سرویس آسانسور).
- پیگیری تعمیرات اساسی مشاعات.
- بیمه کردن ساختمان در برابر آتشسوزی (الزامی قانونی).
- تذکر و برخورد قانونی با واحدهای متخلف (بر اساس آییننامه).
۳. شارژ ساختمان: نحوه محاسبه و ضمانت اجرایی
هزینههای ساختمان به دو دسته تقسیم میشوند:
- هزینههای جاری: نظافت، حقوق سرایدار، سرویس دورهای.
- هزینههای سرمایهای: تعمیر اساسی موتورخانه، ایزوگام پشتبام، نقاشی نما.
نحوه تقسیم شارژ:
- اصل قانونی (ماده ۴ قانون تملک): هزینهها باید بر اساس «متراژ» هر واحد تقسیم شوند (مگر هزینههایی که ربطی به متراژ ندارند، مانند حقوق سرایدار).
- توافق مالکین: مالکین میتوانند در مجمع عمومی توافق کنند که شارژ به صورت مساوی، بر اساس نفرات یا هر فرمول دیگری تقسیم شود.
در صورت عدم پرداخت شارژ: مدیر ساختمان میتواند ابتدا تذکر کتبی (اظهارنامه) ارسال کند. در صورت ادامه، میتواند از ارائه خدمات مشترک (مانند آب گرم یا شوفاژ) به آن واحد خودداری کند و در نهایت، از طریق مراجع قانونی یا اداره ثبت، برای دریافت مطالبات اقدام نماید.
۴. قوانین رفتاری و حفظ آرامش (بخش تجربی)
این بخش مستقیماً بر کیفیت زندگی روزمره تأثیر دارد:
- ساعات سکوت: معمولاً آییننامهها ساعات (مثلاً ۱۰ شب تا ۸ صبح) و همچنین ساعات ظهر (مثلاً ۱ تا ۴ بعدازظهر) را بهعنوان «زمان سکوت» تعریف میکنند که در آن ایجاد صدای نامتعارف (موسیقی بلند، جاروبرقی، تعمیرات) ممنوع است.
- برگزاری مهمانی: برگزاری مراسم باید با اطلاع مدیر و رعایت کامل ساعات سکوت و عدم ایجاد مزاحمت برای همسایگان باشد.
- نگهداری حیوانات خانگی: بر اساس قانون، نگهداری حیوان در «مشاعات» (راهپله، آسانسور، حیاط) ممنوع است. نگهداری در بخش «اختصاصی» (داخل واحد) تا زمانی مجاز است که باعث ایجاد مزاحمت (بوی نامطبوع، صدای مداوم) یا خطر بهداشتی برای دیگران نشود.
- پارکینگ: هیچ واحدی حق استفاده از پارکینگ واحد دیگر یا پارک در فضای مشاع و مسیر عبور را ندارد.
چالش همیشگی: قوانین آسانسور در آپارتمان
آسانسور، به دلیل هزینه بالای نگهداری و استفاده مکرر، یکی از پرتنشترین بخشهای مشاع است.
۱. چه کسی باید هزینه آسانسور را بپردازد؟
این سوال رایجترین اختلاف است: «من طبقه اول هستم، چرا باید پول آسانسور بدهم؟»
پاسخ قانون: بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، هزینههای مربوط به نگهداری و تعمیرات «مشاعات» (که آسانسور جزئی از آن است) بر عهده «همه» مالکین است، حتی اگر از آن استفاده نکنند.
بنابراین، مالک طبقه همکف و اول نیز موظف به پرداخت سهم خود از هزینههای سرویس، تعمیر و بیمه آسانسور هستند، مگر آنکه «تمام» مالکین به صورت مکتوب توافق دیگری کرده باشند.
۲. وظایف مدیر در قبال آسانسور
- عقد قرارداد سرویس و نگهداری ماهانه با یک شرکت معتبر.
- اخذ گواهینامه استاندارد ادواری.
- بیمه کردن آسانسور (بیمه مسئولیت).
۳. قوانین استفاده از آسانسور
- اثاثکشی: استفاده از آسانسور نفربر برای اثاثکشی معمولاً در آییننامهها ممنوع است و باید از راهپله یا (در صورت وجود) آسانسور باربر استفاده شود. هرگونه خسارت ناشی از این کار بر عهده واحد متخلف است.
- رعایت ظرفیت: عدم استفاده بیش از ظرفیت مجاز.
- نظافت: جلوگیری از ریختن زباله یا آلودگی کابین.
برخورد با تخلفات در آییننامه
اگر یکی از ساکنین (مالک یا مستاجر) آییننامه را رعایت نکند، روند برخورد چگونه است؟
- تذکر شفاهی: اولین گام، تذکر محترمانه توسط مدیر ساختمان است.
- اخطار کتبی: در صورت تکرار، مدیر باید اخطار کتبی و رسمی (ترجیحاً از طریق اظهارنامه قضایی) به واحد متخلف ابلاغ کند.
- اقدام قانونی: در صورت عدم توجه، مدیر ساختمان (بهعنوان نماینده قانونی مالکین) میتواند برای توقف مزاحمت یا دریافت خسارت، به شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی مراجعه کند.
سوالات متداول (FAQ)
سوال ۱: آیا مستاجر هم باید آییننامه را رعایت کند؟
بله. مستاجر جانشین مالک در استفاده از مشاعات است و موظف به رعایت کامل آییننامه است. مسئولیت خسارتهای وارده از سوی مستاجر، در برابر ساختمان، با مالک واحد است.
سوال ۲: آیا میتوانیم در آییننامه، نگهداری حیوانات را کلاً ممنوع کنیم؟
ممنوعیت در مشاعات (راهرو، حیاط) قانونی و قطعی است. اما ممنوعیت کامل در «داخل واحد اختصاصی» (در صورتی که هیچ مزاحمتی نداشته باشد) از نظر حقوقی محل اختلاف است و ممکن است در دادگاه قابل اجرا نباشد.
سوال ۳: اگر مالک واحد خالی از پرداخت شارژ خودداری کند، تکلیف چیست؟
خالی بودن واحد، دلیلی برای عدم پرداخت شارژ (اعم از جاری و سرمایهای) نیست. مالک موظف به پرداخت است و مدیر باید همان روند قانونی (اخطار و اقدام قضایی) را طی کند.
نکته حقوقی مهم: این مقاله صرفاً جهت اطلاعرسانی و بر اساس قوانین کلی تدوین شده است. جزئیات آییننامه داخلی هر ساختمان ممکن است متفاوت باشد. برای حل اختلافات پیچیده یا تنظیم آییننامه، حتماً با یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید.
