تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت: از جواز تا پایان کار

قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین و کارآمدترین روش‌ها برای نوسازی بافت‌های فرسوده و توسعه شهری به شمار می‌روند. در این نوع قرارداد، مالک زمین یا ملک کلنگی، ملک خود را در اختیار سازنده‌ای قرار می‌دهد تا با سرمایه‌گذاری و تخصص خود، بنایی جدید احداث کند و در نهایت، طرفین بر اساس توافقات صورت گرفته در واحدهای نوساز شریک شوند. موفقیت این فرآیند پیچیده، در گروی شفافیت، تعهد و اجرای دقیق وظایف هر یک از طرفین، به‌ویژه سازنده است. تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار گسترده بوده و از مراحل اولیه پیش از ساخت تا تحویل نهایی و حتی پس از آن ادامه می‌یابد. درک دقیق این تعهدات برای هر دو طرف قرارداد (مالک و سازنده) امری حیاتی است تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شده و پروژه با موفقیت به سرانجام برسد.

این مقاله به بررسی جامع و تفصیلی تعهدات سازنده در مراحل مختلف قرارداد مشارکت در ساخت، از اخذ جواز ساخت تا دریافت گواهی پایان کار و تحویل واحدها می‌پردازد.

۱. تعهدات سازنده در مرحله اخذ جواز

مرحله اخذ جواز ساخت، گام نخست و یکی از حیاتی‌ترین مراحل اجرایی پروژه است. هرگونه تأخیر یا مشکل در این مرحله، می‌تواند کل برنامه زمان‌بندی پروژه را تحت تأثیر قرار دهد. تعهدات سازنده در این فاز عمدتاً شامل موارد زیر است:

• تهیه و ارائه نقشه‌های دقیق: سازنده موظف است با به‌کارگیری مهندسین مشاور ذی‌صلاح، نقشه‌های معماری، سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی را مطابق با آخرین ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری و همچنین توافقات اولیه با مالک تهیه کند. دقت و کامل بودن این نقشه‌ها برای دریافت تأییدیه‌های لازم از سازمان نظام مهندسی و شهرداری ضروری است. تعهدات سازنده در این بخش شامل تضمین صحت فنی و قانونی نقشه‌ها می‌شود.
• پیگیری امور اداری: کلیه فرآیندهای اداری مربوط به اخذ جواز ساخت، از جمله ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک شهر، مراجعه به شهرداری مناطق، کمیسیون‌های مربوطه (مانند کمیسیون ماده ۱۰۰ یا ماده ۵ در صورت نیاز)، سازمان نظام مهندسی، سازمان آتش‌نشانی و سایر ارگان‌های ذی‌ربط بر عهده سازنده است. تعهدات سازنده شامل پیگیری مستمر و رفع موانع احتمالی در این مسیر بوروکراتیک است.
• پرداخت هزینه‌ها و عوارض: تمامی هزینه‌های مرتبط با اخذ جواز، شامل هزینه‌های طراحی، تعرفه‌های نظام مهندسی، عوارض متعلقه شهرداری (مانند عوارض تراکم، پذیره، آتش‌نشانی و…) باید توسط سازنده پرداخت گردد، مگر آنکه در قرارداد به‌گونه‌ای دیگر توافق شده باشد. شفافیت در ارائه اسناد پرداختی به مالک، بخشی از تعهدات سازنده محسوب می‌شود.
• رعایت زمان‌بندی: سازنده معمولاً در قرارداد متعهد می‌شود که جواز ساخت را در یک بازه زمانی مشخص اخذ نماید. پایبندی به این زمان‌بندی، یکی از مهم‌ترین تعهدات سازنده در این مرحله است، زیرا تأخیر در آن می‌تواند منجر به افزایش هزینه‌ها و ایجاد خسارت برای طرفین گردد.

۲. تعهدات سازنده در مرحله ساخت

پس از اخذ جواز، مرحله حساس و پرکار ساخت آغاز می‌شود. تعهدات سازنده در این مرحله بسیار گسترده و فنی است و هسته اصلی مسئولیت‌های وی را تشکیل می‌دهد:

اجرای دقیق پروژه بر اساس نقشه‌های مصوب:

سازنده ملزم است ساختمان را دقیقاً مطابق با نقشه‌هایی که به تصویب شهرداری و سازمان نظام مهندسی رسیده و جواز بر اساس آن صادر شده است، اجرا کند. هرگونه تغییر در نقشه‌ها، حتی جزئی، نیازمند اخذ مجوزهای لازم و توافق با مالک است. این پایبندی، یکی از اساسی‌ترین تعهدات سازنده است.

استفاده از مصالح استاندارد و مطابق با قرارداد:

نوع و کیفیت مصالح ساختمانی (مانند برند سیمان، نوع اسکلت، سیستم لوله‌کشی، نوع پنجره‌ها، کاشی و سرامیک و…) معمولاً در قرارداد یا ضمائم آن به‌دقت مشخص می‌شود. تعهدات سازنده ایجاب می‌کند که از مصالح مرغوب، استاندارد و دقیقاً منطبق با موارد توافق شده استفاده نماید. استفاده از مصالح نامرغوب یا متفاوت، تخلف از قرارداد محسوب می‌شود.

رعایت اصول فنی و مهندسی و مقررات ملی ساختمان:

سازنده موظف است کلیه عملیات ساختمانی را با رعایت اصول فنی، استانداردهای مهندسی و آخرین ویرایش مقررات ملی ساختمان ایران اجرا کند. این شامل نظارت دقیق بر تمامی مراحل از گودبرداری و اجرای فونداسیون تا نازک‌کاری نهایی می‌شود. تعهدات سازنده در این زمینه، تضمین‌کننده ایمنی، پایداری و کیفیت بنا است.

مدیریت کارگاه و تأمین ایمنی:

مسئولیت کامل مدیریت کارگاه ساختمانی، از جمله به‌کارگیری نیروی کار ماهر، رعایت اصول ایمنی و بهداشت کار (HSE) برای کارگران و جلوگیری از ایجاد مزاحمت برای همسایگان، بر عهده سازنده است. تهیه بیمه‌نامه‌های مسئولیت مدنی و حوادث کارگری نیز بخشی از تعهدات سازنده برای پوشش ریسک‌های احتمالی است.

پایبندی به برنامه زمان‌بندی:

یکی از شایع‌ترین اختلافات در قراردادهای مشارکت، تأخیر در تکمیل پروژه است. سازنده متعهد است پروژه را طبق برنامه زمان‌بندی مندرج در قرارداد پیش ببرد و در موعد مقرر تکمیل نماید. ارائه گزارش‌های دوره‌ای پیشرفت کار به مالک نیز معمولاً جزو تعهدات سازنده تعریف می‌شود. البته موارد فورس ماژور که خارج از کنترل سازنده باشد، می‌تواند موجب تمدید موجه زمان قرارداد شود.

پرداخت هزینه‌های ساخت:

تمامی هزینه‌های مربوط به ساخت، از جمله خرید مصالح، دستمزد کارگران و پیمانکاران جزء، هزینه‌های مهندسین ناظر، اجاره ماشین‌آلات و… بر عهده سازنده است، مگر آنکه در قرارداد به‌ شکل دیگری توافق شده باشد.

۳. تعهدات سازنده در مرحله تحویل واحدها

پس از اتمام عملیات ساختمانی و آماده شدن بنا، نوبت به مرحله تحویل واحدها می‌رسد. تعهدات سازنده در این مرحله نیز اهمیت ویژه‌ای دارد:

• اخذ گواهی پایان کار: پس از تکمیل بنا مطابق با جواز و نقشه‌های مصوب، سازنده موظف است نسبت به تشکیل پرونده و پیگیری امور اداری لازم جهت اخذ گواهی پایان کار از شهرداری اقدام کند. این گواهی تأیید می‌کند که ساختمان مطابق با ضوابط فنی و شهرسازی احداث شده است. دریافت پایان کار یکی از کلیدی‌ترین تعهدات سازنده پیش از تحویل رسمی است.
• اخذ صورت‌مجلس تفکیکی: پس از صدور پایان کار، سازنده باید برای تفکیک واحدها و مشاعات (مانند راه‌پله، پارکینگ، انباری) اقدام کرده و صورت‌مجلس تفکیکی را از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت کند. این سند، مبنای صدور سند مالکیت برای هر واحد است و انجام آن از تعهدات سازنده محسوب می‌شود.
• تحویل واحدها مطابق با مشخصات توافق شده: سازنده مکلف است واحدهای سهم خود و مالک را دقیقاً با همان مشخصات فنی، امکانات و سطح کیفیتی که در قرارداد و ضمائم آن (مانند لیست متریال) توافق شده است، تکمیل و آماده تحویل نماید.
• تحویل موقت و قطعی: معمولاً فرآیند تحویل در دو مرحله صورت می‌گیرد. ابتدا تحویل موقت انجام شده و لیستی از نواقص احتمالی (که باید توسط سازنده رفع شود) تهیه می‌گردد. پس از رفع نواقص، تحویل قطعی صورت‌جلسه می‌شود. رعایت این فرآیند و رفع نواقص اعلامی در زمان معقول، جزو تعهدات سازنده است.
• تحویل اسناد و مدارک: همزمان با تحویل واحدها، سازنده باید کلیه اسناد و مدارک مربوطه، از جمله نقشه‌های ازبیلت (چون ساخت)، گواهی‌های استاندارد (مانند استاندارد آسانسور)، دفترچه‌های راهنمای تجهیزات و ضمانت‌نامه‌ها را به مالک یا مالکین تحویل دهد.

۴. تعهدات سازنده در قبال کیفیت ساخت

کیفیت، یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مالکین در پروژه‌های مشارکت در ساخت است. تعهدات سازنده تنها به تکمیل فیزیکی بنا محدود نمی‌شود، بلکه تضمین کیفیت مطلوب ساخت نیز بخش مهمی از وظایف اوست:

• ضمانت کیفیت اجرا و مصالح: سازنده معمولاً در قرارداد، کیفیت اجرا و مصالح به‌کار رفته را برای مدت زمان مشخصی (دوره تضمین) ضمانت می‌کند. این ضمانت شامل پایداری سازه، عملکرد صحیح تأسیسات، و دوام نسبی نازک‌کاری‌ها می‌شود. تعهدات سازنده در دوره تضمین، شامل رفع رایگان عیوب و نواقصی است که ناشی از ضعف اجرا یا کیفیت پایین مصالح باشد.
• رعایت استانداردهای ملی و بین‌المللی: استفاده از تکنولوژی‌های نوین ساخت، رعایت اصول بهینه‌سازی مصرف انرژی (مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان) و پایبندی به استانداردهای لازم‌الاجرا، نشان‌دهنده حسن انجام تعهدات سازنده در زمینه کیفیت است.
• پاسخگویی پس از تحویل: حتی پس از تحویل قطعی، سازنده ممکن است در قبال عیوب پنهانی که بعداً آشکار می‌شوند (مانند نشست سازه، مشکلات اساسی در تأسیسات)، مسئولیت قانونی داشته باشد. حدود این مسئولیت معمولاً تابع قوانین مدنی و شرایط قرارداد است.

۵. مسئولیت‌های قانونی سازنده

فراتر از تعهدات قراردادی، سازنده دارای مسئولیت‌های قانونی متعددی است که عدم رعایت آن‌ها می‌تواند منجر به پیگردهای حقوقی و کیفری شود:

• مسئولیت ناشی از عدم رعایت مقررات: هرگونه تخلف از مقررات ملی ساختمان، ضوابط شهرسازی، یا استانداردهای ایمنی که منجر به خسارت جانی یا مالی به مالک، اشخاص ثالث یا کارگران شود، مسئولیت قانونی مستقیم برای سازنده ایجاد می‌کند. این بخش مهمی از بار تعهدات سازنده است.
• مسئولیت در قبال بیمه‌ها: سازنده موظف به تهیه بیمه‌های لازم، از جمله بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان و اشخاص ثالث، و بیمه تضمین کیفیت ساختمان (بیمه عیوب اساسی و پنهان ساختمان) طبق قانون است.
• مسئولیت‌های مالیاتی و بیمه تأمین اجتماعی: سازنده مسئولیت پرداخت کلیه کسورات قانونی مربوط به قراردادها با پیمانکاران جزء، مالیات بر درآمد و حق بیمه تأمین اجتماعی کارگران پروژه را بر عهده دارد. تعهدات سازنده شامل ارائه مفاصاحساب‌های لازم در پایان کار است.
• پاسخگویی در مراجع قضایی و داوری: در صورت بروز اختلاف بین مالک و سازنده، سازنده باید در مراجع قضایی یا داوری (در صورت پیش‌بینی در قرارداد) پاسخگو باشد و به تعهدات قانونی و قراردادی خود عمل کند.

نتیجه‌گیری

همانطور که مشاهده شد، تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت مجموعه‌ای گسترده و چندوجهی از وظایف فنی، اجرایی، مالی و حقوقی را در بر می‌گیرد. این تعهدات از اولین قدم‌ها برای اخذ مجوزهای لازم شروع شده، در طول فرآیند ساخت و نظارت بر کیفیت ادامه یافته و تا تحویل نهایی واحدها، اخذ پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و حتی دوره تضمین پس از تحویل امتداد می‌یابد.

شفافیت و دقت در تعریف تعهدات سازنده در متن قرارداد، استفاده از ضمائم فنی دقیق (مانند لیست مصالح و مشخصات فنی)، تعیین ضمانت‌ اجراهای مناسب برای عدم پایبندی به تعهدات (مانند جریمه تأخیر) و نظارت مستمر مالک یا نماینده وی بر حسن اجرای کار، عواملی کلیدی برای موفقیت پروژه مشارکت در ساخت و جلوگیری از بروز اختلافات هستند. در نهایت، درک متقابل و پایبندی هر دو طرف به وظایف و تعهدات خود، زیربنای یک همکاری سازنده و رسیدن به نتیجه مطلوب برای مالک و سازنده خواهد بود. انتخاب یک سازنده معتبر، متعهد و با سابقه، مهم‌ترین گام برای اطمینان از اجرای صحیح تعهدات سازنده و حفاظت از سرمایه مالک است.