خواندن این مطلب
زمان میبرد!
«اضافه بنا» یا «تراکم اضافه» یکی از رایجترین و در عین حال پرریسکترین تخلفات ساختمانی است. این تخلف زمانی رخ میدهد که متراژ ساخته شده یک ساختمان، از آن چیزی که در «پروانه ساخت» (جواز ساخت) توسط شهرداری مجاز شمرده شده، بیشتر باشد. این اضافه متراژ، چه در حد یک بالکن کوچک باشد و چه یک طبقه کامل، مستقیماً به مرجع قانونی قدرتمندی به نام «کمیسیون ماده ۱۰۰» ارجاع داده میشود.
تصمیم این کمیسیون میتواند از یک جریمه سنگین تا حکم قطعی «تخریب» متغیر باشد. در این مقاله به شکلی جامع و کاربردی (بر اساس تجربه و تخصص)، بررسی میکنیم که اضافه بنا چیست، کمیسیون ماده ۱۰۰ چگونه تصمیم میگیرد، و چگونه به عنوان خریدار، گرفتار ملکی با این تخلف نشوید.
برای درک اهمیت موضوع، ابتدا باید «تراکم» را بشناسیم. تراکم، ظرفیت زیستی یک شهر است. شهرداری بر اساس عرض کوچهها، زیرساختهای آب و برق، و فضای سبز، مشخص میکند که در هر قطعه زمین، چه متراژی و چند طبقه میتواند ساخته شود (این در پروانه ساخت قید میشود).
«اضافه بنا» یعنی نادیده گرفتن این ظرفیت. این کار مستقیماً منجر به موارد زیر میشود:
هرگونه تخلف ساختمانی، از جمله اضافه بنا، به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ارجاع داده میشود. این کمیسیون متشکل از نمایندگان دادگستری، وزارت کشور و شورای شهر است و تصمیمات آن لازمالاجراست. این کمیسیون دو راهکار اصلی در برابر اضافه بنا دارد: ۱. حکم تخریب یا ۲. صدور جریمه.
در سه حالت، کمیسیون ماده ۱۰۰ «هیچ» اغماضی نکرده و مستقیماً حکم به «تخریب» بخش اضافه شده میدهد:
نکته مهم: هزینه اجرای حکم تخریب (هزینه کارگر و ماشینآلات) نیز از مالک متخلف دریافت خواهد شد.
اگر اضافه بنا مشمول ۳ مورد بالا (بهخصوص تجاوز به معبر و اصول فنی) نباشد، کمیسیون میتواند رای به پرداخت «جریمه» دهد. این جریمه به مالک اجازه میدهد تا بنای اضافه شده را (پس از پرداخت) حفظ کند.
میزان جریمه بر اساس «ارزش معاملاتی ساختمان» (که سالانه توسط شهرداری تعیین میشود و با قیمت واقعی ملک متفاوت است) محاسبه میگردد:
اینکه کدام ضریب (مثلاً ۱/۲ یا ۳ برابر) اعمال شود، بستگی به موقعیت ملک (بر خیابان اصلی، کوچه فرعی و…) و نوع استفاده از آن فضا دارد.
یکی از رایجترین انواع اضافه بنا، حذف پارکینگ و تبدیل آن به واحد مسکونی، تجاری یا انباری است.
بسیاری از خریداران، ملکی را میخرند و سالها بعد متوجه میشوند که ملک دارای اضافه بنای غیرقانونی بوده و حالا با جریمههای سنگین یا حتی خطر تخریب مواجهاند.
تنها سند سلامت قانونی یک ملک، «گواهی پایان کار» است.
نکته کلیدی: ملکی که پایان کار ندارد، نمیتواند «سند تکبرگ» رسمی دریافت کند.
قانوناً، جریمه باید بر اساس «ارزش معاملاتی در زمان وقوع تخلف» محاسبه شود. اگر تاریخ دقیق تخلف مشخص نباشد، بر اساس «تاریخ ارجاع پرونده به کمیسیون» محاسبه میگردد.
بله. مالک ۱۰ روز فرصت دارد به رای صادر شده (چه تخریب و چه جریمه) اعتراض کند. اعتراض او در کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ (با اعضای متفاوت) بررسی خواهد شد.
بله. هرگونه ساختوساز (حتی مسقف کردن حیاط خلوت یا بالکن) که خارج از متراژ پروانه باشد، اضافه بنا محسوب شده و باید در کمیسیون ماده ۱۰۰ تعیین تکلیف شود.
نکته حقوقی مهم: قوانین کمیسیون ماده ۱۰۰ بسیار پیچیده و وابسته به جزئیات فنی و موقعیت ملک شما هستند. این مقاله صرفاً جهت اطلاعرسانی است. برای حل مشکل اضافه بنا یا قبل از هرگونه ساختوساز، حتماً با یک وکیل متخصص امور شهرداری یا مهندس معمار مشورت نمایید.
