خواندن این مطلب
زمان میبرد!
قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از مهمترین و سودآورترین قراردادها در بازار املاک است که مالکین و سازندگان را برای خلق یک ارزش جدید، در کنار یکدیگر قرار میدهد. در این میان، نقش مشاور املاک به عنوان واسطهای که این دو طرف را به هم متصل کرده و مذاکرات را تسهیل میکند، بسیار حیاتی است. اما سوال اصلی بسیاری از افراد این است که حقالزحمه یا کمیسیون مشارکت در ساخت چگونه محاسبه میشود و پرداخت آن بر عهده چه کسی است؟
برخلاف معاملات خرید، فروش یا اجاره، این کمیسیون نرخ مصوب و قانونی ندارد و همین موضوع باعث ایجاد ابهام میشود. در این مقاله، به طور شفاف و بر اساس عرف رایج بازار، به تمام سوالات شما در این زمینه پاسخ میدهیم.
در نظام حقوقی ایران، قراردادها به دو دسته «معین» و «نامعین» تقسیم میشوند.
بنابراین، مبلغ کمیسیون مشارکت در ساخت کاملاً توافقی است و به مذاکره بین مالک، سازنده و مشاور املاک بستگی دارد. اما این به معنای عدم وجود یک استاندارد مشخص در بازار نیست.
گرچه از نظر قانونی هر دو طرف معامله در برابر مشاور املاک متعهد هستند، اما عرف قوی و پذیرفته شده در بازار به شرح زیر است:
مسئولیت پرداخت کامل کمیسیون مشارکت در ساخت تقریباً همیشه بر عهده سازنده است.
دلیل این عرف کاملاً منطقی است: مشاور املاک با پیدا کردن یک زمین مناسب برای ساخت، در عمل خدمتی کلیدی به سازنده ارائه میدهد و یک فرصت سرمایهگذاری برای او فراهم میکند. از طرفی، تمامی هزینههای اجرایی و جانبی پروژه، از جمله هزینههای معاملاتی، معمولاً در قرارداد به عهده سازنده گذاشته میشود و کمیسیون نیز یکی از همین هزینهها تلقی میگردد.
با وجود توافقی بودن، بازار املاک از یک فرمول مشخص و رایج برای محاسبه این کمیسیون پیروی میکند. رایجترین روش، محاسبه درصدی از ارزش کارشناسی ملک (زمین) است.
مبلغ کمیسیون = ارزش روز ملک (زمین) × نرخ کمیسیون (درصد)
نرخ کمیسیون در این فرمول معمولاً به صورت زیر تعیین میشود:
از آنجایی که طبق عرف، سازنده مسئولیت پرداخت کل مبلغ را بر عهده میگیرد، در عمل فرمول نهایی به این شکل خواهد بود:
کمیسیون پرداختی توسط سازنده = ارزش روز ملک × ۲٪
فرض کنید زمینی برای مشارکت در ساخت به ارزش کارشناسی ۲۰ میلیارد تومان معرفی شده است.
نرخ ۲٪ یک استاندارد کلی است، اما بسته به شرایط زیر میتواند تغییر کند:
مهمترین اصل در مورد کمیسیون مشارکت در ساخت، شفافیت و توافق کتبی است. گرچه این کمیسیون نرخ مصوب قانونی ندارد، اما عرف بازار یک چارچوب مشخص (معمولاً ۲٪ از ارزش ملک بر عهده سازنده) را تعیین کرده است. برای جلوگیری از هرگونه اختلاف در آینده، اکیداً توصیه میشود که مبلغ نهایی کمیسیون، نحوه پرداخت و مسئولیت آن، پیش از امضای قرارداد اصلی مشارکت، در یک صورتجلسه یا مبایعهنامه جداگانه به طور دقیق ذکر و توسط هر سه طرف (مالک، سازنده و مشاور) امضا شود.
