خواندن این مطلب
زمان میبرد!
«عقب نشینی ملک» یا «اصلاحی»؛ این اصطلاحی است که هر مالک ملک، بهخصوص در بافتهای شهری قدیمی، با شنیدن آن دچار اضطراب میشود. عقبنشینی به معنای ساده، عقب کشیدن مرز ملک شما از خط کوچه یا خیابان بر اساس طرحهای توسعه شهری (مانند طرح تفصیلی) است. هدف، عریضتر کردن معابر است، اما سوال اصلی مالک این است: آیا بخشی از ملکم را از دست میدهم؟ آیا شهرداری پولی پرداخت میکند؟
پاسخ به این سوالات بستگی به «شرایط» عقبنشینی دارد. آگاهی از حقوق قانونیتان در این فرآیند، تفاوت بین یک معامله منصفانه با شهرداری و از دست دادن بخش قابل توجهی از ارزش ملکتان را رقم میزند. در این راهنمای کامل، به تمام سوالات شما پاسخ خواهیم داد.
این اولین و حیاتیترین قدم است، بهخصوص قبل از خرید ملک. بسیاری از خریداران، پس از خرید متوجه میشوند که ملک در طرح عقبنشینی قرار دارد و دچار ضرر هنگفتی میشوند.
عقبنشینی به دو شکل کاملاً متفاوت اجرا میشود که حقوق شما در هر کدام فرق دارد:
این رایجترین حالت است. شما یک ملک قدیمی دارید و حالا قصد تخریب و ساختوساز جدید (اخذ پروانه ساخت) دارید.
در این حالت، شهرداری به شما میگوید: «برای دریافت پروانه، باید بر اساس مرزهای جدید (پس از عقبنشینی) ساختمان خود را بنا کنید.»
در این حالت، شهرداری برای یک پروژه عمرانی مشخص (مانند تعریض فوری یک خیابان اصلی یا اتوبان) به ملک شما نیاز دارد. در این سناریو، شهرداری فعالانه برای تملک آن بخش از ملک شما اقدام میکند، حتی اگر شما قصد نوسازی نداشته باشید.
این بخش، مهمترین بخش حقوقی ماجراست و مستقیماً به دو سناریوی بالا بستگی دارد:
همانطور که گفته شد، غرامت نقدی مستقیم معمولاً پرداخت نمیشود. اما قانون برای جبران این مورد، امتیازاتی در نظر گرفته است:
اگر شهرداری فعالانه برای تملک بیاید، بر اساس «قانون وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها»، موظف به پرداخت بهای روز ملک است.
هشدار جدی: اگر ملک شما در طرح است اما هنوز شهرداری «دستور تخریب» یا «نامه تملک» (سناریو دوم) را برای شما ارسال نکرده است، و شما قبل از اقدام شهرداری و خارج از فرآیند نوسازی (سناریو اول)، خودتان داوطلبانه دیوار را خراب کرده و عقبنشینی کنید، شما هیچ حقی برای دریافت غرامت نخواهید داشت.
در این حالت، از نظر قانونی شما آن بخش از ملک را به شهرداری «هبه» کردهاید و شهرداری هیچ تعهدی برای پرداخت پول یا دادن تراکم تشویقی نخواهد داشت.
نتیجه: برای دریافت غرامت (چه نقدی و چه تراکمی)، همیشه منتظر بمانید تا فرآیند قانونی از سمت شهرداری (چه در زمان صدور پروانه و چه در زمان اجرای طرح تملک) آغاز شود.
ساختمان همسایه شما یک «بنای موجود» تلقی میشود. تا زمانی که او قصد نوسازی نداشته باشد، شهرداری نمیتواند او را مجبور به تخریب کند. اما به محض اینکه او نیز درخواست پروانه ساخت دهد، دقیقاً مانند شما ملزم به رعایت عقبنشینی خواهد بود.
شما نمیتوانید جلوی اجرای طرح (که منفعت عمومی دارد) را بگیرید، اما میتوانید برای «مطالبه بهای ملک» علیه شهرداری در دادگاههای عمومی حقوقی (نه دیوان عدالت اداری) اقامه دعوی کنید.
بستگی به طرح دارد. گاهی عقبنشینی از محور میانی (مثلاً ۲ متر از هر طرف) است. گاهی طرح هندسی خاصی دارد و گاهی (در کوچههای بنبست یا خاص) ممکن است اصلاحی فقط از یک طرف اعمال شود. این اطلاعات در استعلام شهرداری مشخص است.
نکته حقوقی مهم: قوانین شهرداری و طرحهای تفصیلی پیچیده و در حال تغییر هستند. این مقاله صرفاً جهت اطلاعرسانی است. برای موارد خاص ملک خود، بهویژه قبل از هرگونه اقدام به تخریب، فروش یا ساخت، حتماً با یک وکیل متخصص امور ملکی و شهرداری یا کارشناس فنی معتبر مشورت نمایید.
