خواندن این مطلب
زمان میبرد!
در دنیای پیچیده معاملات املاک و مستغلات، اصطلاحات تخصصی فراوانی وجود دارد که آگاهی از آن‌ها برای خریداران، فروشندگان و سرمایه‌گذاران ضروری است. یکی از این مفاهیم کلیدی که به‌ویژه در مورد آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی کاربرد فراوان دارد، قدرالسهم است. اگر قصد خرید یا فروش آپارتمان دارید، یا در پروژه‌های مشارکت در ساخت فعالیت می‌کنید، درک دقیق مفهوم قدرالسهم و نحوه محاسبه آن می‌تواند از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری کرده و به شما در تصمیم‌گیری آگاهانه‌تر کمک کند. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع، به تفصیل به بررسی مفهوم قدرالسهم، اهمیت آن، روش‌های محاسبه دقیق، عوامل مؤثر بر ارزش آن و نکات حقوقی مرتبط می‌پردازد تا درک کاملی از این اصطلاح مهم در بازار مسکن به دست آورید.
پیش از هر چیز، لازم است با دو مفهوم بنیادین در املاک آشنا شویم: عرصه و اعیان.
حال، قدرالسهم به چه معناست؟ قدرالسهم در واقع میزان سهم هر واحد آپارتمانی از کل زمین (عرصه) آن مجتمع یا ساختمان است. به عبارت دیگر، وقتی شما مالک یک واحد آپارتمان می‌شوید، علاوه بر مالکیت خود واحد (اعیان)، به نسبت متراژ واحدتان، مالک بخشی از زمین زیربنای کل ساختمان نیز خواهید بود. این سهم از زمین، همان قدرالسهم نامیده می‌شود.
برای مثال، تصور کنید یک ساختمان ۴ واحدی روی زمینی به مساحت ۲۰۰ مترمربع بنا شده است. هر یک از مالکین این ۴ واحد، سهمی از این ۲۰۰ متر زمین دارند. میزان این سهم برای هر واحد، قدرالسهم آن واحد از زمین است. اگر متراژ هر ۴ واحد یکسان باشد، قدرالسهم هر واحد ۵۰ مترمربع خواهد بود (۲۰۰ متر زمین تقسیم بر ۴ واحد).
شاید در نگاه اول، قدرالسهم صرفاً یک مفهوم انتزاعی به نظر برسد، اما در شرایط خاص، اهمیت آن بسیار پررنگ می‌شود:
محاسبه قدرالسهم بسته به اینکه متراژ واحدهای آپارتمانی در یک مجتمع یکسان باشد یا متفاوت، به دو روش اصلی انجام می‌شود:
این ساده‌ترین حالت است. اگر تمام واحدهای یک ساختمان متراژ برابری داشته باشند، قدرالسهم هر واحد از تقسیم مساحت کل زمین (عرصه) بر تعداد کل واحدهای آپارتمانی به دست می‌آید.
قدرالسهم هر واحد = ۶۰۰ مترمربع ÷ ۱۰ واحد = ۶۰ مترمربع
بنابراین، هر واحد در این مثال، ۶۰ مترمربع قدرالسهم از زمین دارد.
در اکثر مجتمع‌ها، واحدها متراژهای مختلفی دارند (مثلاً واحدهای یک خوابه، دو خوابه، دوبلکس و…). در این حالت، واحدی که متراژ بزرگ‌تری دارد، طبیعتاً باید قدرالسهم بیشتری نیز از زمین داشته باشد. محاسبه در این حالت کمی پیچیده‌تر است و بر اساس نسبت متراژ هر واحد به مجموع متراژ کل واحدها انجام می‌شود.
مجموع مساحت مفید کل واحدها: (۴ واحد × ۱۰۰ مترمربع) + (۲ واحد × ۲۰۰ مترمربع) = ۴۰۰ + ۴۰۰ = ۸۰۰ مترمربع
1️⃣ محاسبه قدرالسهم واحد ۱۰۰ متری:
قدرالسهم = (۱۰۰ مترمربع × ۱۲۰۰ مترمربع) ÷ ۸۰۰ مترمربع
قدرالسهم = ۱۲۰۰۰۰ ÷ ۸۰۰ = ۱۵۰ مترمربع
حالا قدرالسهم یک واحد ۲۰۰ متری را محاسبه می‌کنیم:
مجموع مساحت مفید کل واحدها: ۸۰۰ مترمربع (مانند قبل)
2️⃣ محاسبه قدرالسهم واحد ۲۰۰ متری:
قدرالسهم = (۲۰۰ مترمربع × ۱۲۰۰ مترمربع) ÷ ۸۰۰ مترمربع
قدرالسهم = ۲۴۰۰۰۰ ÷ ۸۰۰ = ۳۰۰ مترمربع
همانطور که مشاهده می‌شود، واحد ۲۰۰ متری دقیقاً دو برابر واحد ۱۰۰ متری قدرالسهم از زمین دارد که منطقی است.
نکته مهم: فرمول دوم حالت کلی‌تر است و برای محاسبه قدرالسهم در هر دو حالت (واحدهای با متراژ یکسان یا متفاوت) قابل استفاده است.
یکی از سؤالات رایج این است که آیا متراژ پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم لحاظ می‌شود یا خیر؟ پاسخ به این سؤال بستگی به مندرجات سند رسمی ملک دارد:
با این حال، باید توجه داشت که ارزش ریالی هر مترمربع پارکینگ و انباری معمولاً بسیار کمتر از ارزش هر مترمربع فضای مسکونی است. به همین دلیل، حتی در صورت لحاظ شدن در محاسبه، تأثیر آن‌ها بر قدرالسهم نهایی معمولاً با اعمال یک ضریب کاهنده (مثلاً یک‌دهم یا یک‌بیستم ارزش فضای مسکونی) در نظر گرفته می‌شود، هرچند روش استاندارد و قانونی مدونی برای این ضریب وجود ندارد و ممکن است توافقی باشد. اما در محاسبه فرمولی قدرالسهم از زمین، اگر در سند باشند، متراژشان مستقیماً محاسبه می‌شود.
مشاعات ساختمان مانند راه‌پله، راهرو، حیاط، آسانسور، لابی و پشت‌بام متعلق به همه مالکین است. سهم هر واحد از این مشاعات نیز معمولاً متناسب با قدرالسهم آن واحد از زمین (عرصه) یا نسبت مساحت آن واحد به کل مساحت واحدها تعیین می‌شود.
برای محاسبه سهم هر واحد از مساحت کل مشاعات:
مثال: در همان مجتمع مثال قبلی (۴ واحد ۱۰۰ متری و ۲ واحد ۲۰۰ متری، مجموع مساحت واحدها ۸۰۰ متر)، فرض کنید کل مشاعات ۳۰۰ مترمربع است.
سهم مشاعات واحد ۱۰۰ متری: (۱۰۰ مترمربع / ۸۰۰ مترمربع) × ۳۰۰ مترمربع = ۰.۱۲۵ × ۳۰۰ = ۳۷.۵ مترمربع
سهم مشاعات واحد ۲۰۰ متری: (۲۰۰ مترمربع / ۸۰۰ مترمربع) × ۳۰۰ مترمربع = ۰.۲۵ × ۳۰۰ = ۷۵ مترمربع
توجه داشته باشید که این «سهم از مشاعات» با «قدرالسهم از زمین» متفاوت است. قدرالسهم به سهم از زمین اصلی (عرصه) اشاره دارد.
همانطور که پیش‌تر اشاره شد، در املاک با عمر بالا یا اصطلاحاً کلنگی، ارزش اصلی ملک در زمین آن نهفته است. اگر یک ملک کلنگی به صورت یک‌جا متعلق به یک نفر باشد، ارزش آن همان ارزش روز زمین است. اما اگر ملک کلنگی شامل چند واحد با مالکین متعدد باشد (مثلاً یک ساختمان سه طبقه قدیمی)، برای خرید و فروش هر واحد یا برای مشارکت در ساخت، تعیین دقیق قدرالسهم هر واحد از زمین، امری حیاتی و تعیین‌کننده در ارزش‌گذاری است. در این موارد، قیمت واحد عمدتاً بر اساس ارزش قدرالسهم آن از زمین و با در نظر گرفتن قیمت روز زمین در آن منطقه محاسبه می‌شود.
قدرالسهم به عنوان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین زیربنای کل ساختمان، مفهومی حیاتی در بازار املاک و مستغلات ایران است. درک صحیح این مفهوم و نحوه محاسبه آن، به‌ویژه در معاملات املاک قدیمی، پروژه‌های مشارکت در ساخت و هنگام مقایسه گزینه‌های خرید، از اهمیت بالایی برخوردار است. هرچه مساحت زمین (عرصه) بیشتر و تعداد واحدهای آپارتمانی کمتر باشد، قدرالسهم هر واحد افزایش یافته و در نتیجه، ارزش آتی و سرمایه‌گذاری آن ملک نیز بیشتر خواهد بود. به یاد داشته باشید که خریدار آپارتمان، علاوه بر اعیان (واحد)، مالک بخشی از عرصه (زمین) نیز می‌شود که همان قدرالسهم اوست. عدم توجه به این موضوع و مشخص نبودن دقیق قدرالسهم می‌تواند منجر به اختلافات مالی و حقوقی قابل توجهی در آینده شود. بنابراین، پیش از هرگونه معامله یا انعقاد قرارداد، از محاسبه دقیق قدرالسهم و شفافیت آن اطمینان حاصل کنید و در صورت نیاز، از راهنمایی متخصصان بهره‌مند شوید.
