«سرقفلی این مغازه واگذار میشود». این جملهای است که در بازار املاک تجاری بسیار شنیده میشود، اما بار حقوقی سنگین و پیچیدهای دارد. «سرقفلی» یکی از گیجکنندهترین مفاهیم حقوقی در ایران است که اغلب با «حق کسب و پیشه» اشتباه گرفته میشود. این دو، مفاهیمی کاملاً مجزا هستند و سرنوشت قرارداد، تخلیه ملک و حقوق مالی شما به قانونی بستگی دارد که قرارداد شما تحت حاکمیت آن است (قانون ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶).
ندانستن تفاوت این دو میتواند منجر به از دست رفتن کامل سرمایه یا پرداخت غرامتهای سنگین شود. در این راهنمای جامع، یکبار برای همیشه این مفاهیم را شفافسازی میکنیم.
اشتباه رایج: سرقفلی، حق کسب و پیشه نیست!
اولین و مهمترین نکته، تفکیک این دو مفهوم است:
- حق کسب و پیشه (مفهوم قدیمیتر – قانون ۱۳۵۶):
- این یک حق «خودکار» و «تدریجی» بود.
- به دلیل فعالیت مستاجر، کسب شهرت، جذب مشتری و رونق بخشیدن به آن محل تجاری ایجاد میشد.
- حتی اگر مستاجر در ابتدا پولی به مالک نمیپرداخت، پس از سالها فعالیت، «صاحب» این حق میشد و مالک هنگام تخلیه باید این ارزش افزوده (شهرت) را به او میپرداخت.
- سرقفلی (مفهوم جدیدتر – قانون ۱۳۷۶):
- این یک حق «پولی» و «اولیه» است.
- مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد به مالک میپردازد تا «حق تقدم» در اجاره ملک و تمدید آن را به دست آورد.
- این حق خودکار ایجاد نمیشود؛ یا باید پرداخت شده باشد یا در قرارداد به صراحت ذکر شود.
نقطه عطف: قانون سال ۱۳۷۶ (قرارداد شما قدیمی است یا جدید؟)
سرنوشت حقوق شما تماماً به تاریخ قرارداد شما بستگی دارد.
۱. قراردادهای تجاری قبل از ۱۳۷۶ (حاکمیت قانون ۱۳۵۶)
اگر قرارداد اجاره تجاری (یا تمدید آن) مربوط به قبل از مهر ماه ۱۳۷۶ باشد:
- مفهوم اصلی حاکم بر آن «حق کسب و پیشه» است.
- مستاجر به صورت خودکار با فعالیت خود، مالک این حق میشود.
- مالک نمیتواند مستاجر را به سادگی بیرون کند و برای تخلیه (جز در موارد تخلف) باید تمام حق کسب و پیشه او را به نرخ روز بپردازد.
۲. قراردادهای تجاری بعد از ۱۳۷۶ (حاکمیت قانون ۱۳۷۶)
اگر قرارداد شما بعد از مهر ۱۳۷۶ منعقد شده است:
- دیگر چیزی به نام «حق کسب و پیشه» (به آن معنای خودکار) وجود ندارد.
- مستاجر فقط در صورتی «حق سرقفلی» دارد که در ابتدای قرارداد، مبلغی تحت این عنوان به مالک پرداخت کرده باشد و این موضوع در قرارداد ذکر شده باشد.
- اگر پولی نپرداخته باشید و در قرارداد چیزی ذکر نشده باشد، پس از اتمام مدت اجاره، مالک میتواند به سادگی درخواست تخلیه کند و هیچ حقی بابت شهرت تجاری به شما تعلق نمیگیرد.
چگونه «سرقفلی» یا «حق کسب و پیشه» خود را از دست میدهید؟ (موارد اسقاط حق)
داشتن این حقوق دائمی نیست. اگر مستاجر تخلف کند، مالک میتواند با مراجعه به دادگاه، حکم تخلیه بگیرد و مستاجر تمام یا بخشی از حقوق مالی خود را از دست بدهد.
مهمترین دلایل تخلیه و اسقاط حق:
- تغییر شغل (تغییر کاربری):
- اگر شغل خود را (که در قرارداد قید شده) بدون رضایت مالک تغییر دهید، مرتکب تخلف شدهاید. در این حالت، مالک میتواند حکم تخلیه بگیرد و (در قانون ۱۳۵۶) هیچ حق کسب و پیشهای به شما پرداخت نمیشود.
- تعدی و تفریط:
- تعدی (انجام کاری که نباید، مثل آسیب عمدی به بنا) یا تفریط (انجام ندادن کاری که باید، مثل رها کردن ملک و ایجاد خرابی) باعث ایجاد حق فسخ برای مالک میشود.
- عدم پرداخت اجاره بها:
- در صورت تاخیر در پرداخت اجاره، مالک با ارسال اظهارنامه رسمی به شما اخطار میدهد. تکرار این موضوع میتواند منجر به تخلیه ملک شود.
- انتقال به غیر (واگذاری غیرقانونی):
- اگر در قرارداد شما «حق انتقال به غیر» سلب شده باشد و شما (بدون رضایت مالک) ملک را به شخص دیگری واگذار یا شریک کنید، مرتکب تخلف شدهاید. در این حالت (طبق قانون ۱۳۵۶)، مالک میتواند حکم تخلیه بگیرد و فقط نصف حق کسب و پیشه را به شما (یا متصرف) بپردازد.
استفاده تجاری از ملک مسکونی (استثنائات مهم)
یک تصور غلط رایج این است که «سرقفلی» فقط برای مغازه است. اما قانون استفاده تجاری از «ملک مسکونی» را در موارد خاصی مجاز دانسته است (بدون اینکه نیاز به تغییر کاربری در شهرداری باشد).
بر اساس قانون، مشاغل زیر میتوانند در واحد مسکونی مستقر شوند:
- دفتر وکالت
- دفتر اسناد رسمی (و ازدواج و طلاق)
- مطب پزشکان و مشاغل وابسته (رادیولوژی، آزمایشگاه و…)
- دفتر مهندسی
- دفتر روزنامه و مجله
نکته بسیار مهم: استقرار این مشاغل در ملک مسکونی، «حق سرقفلی» یا «حق کسب و پیشه» ایجاد نمیکند. این فقط یک «اجازه استفاده» است و پس از پایان مدت اجاره، مستاجر (وکیل یا پزشک) باید ملک را تخلیه کند.
سوالات متداول (FAQ)
سوال ۱: آیا سرقفلی همان مالکیت است؟
خیر. مالکیت یعنی مالکیت بر «عین» ملک (زمین و ساختمان) و حق فروش قطعی آن. اما سرقفلی (در قانون ۷۶) فقط «حق تقدم در اجاره» آن ملک است. شما مالک منافع هستید، نه مالک عین.
سوال ۲: در قراردادهای بعد از ۷۶، اگر مالک سرقفلی نگرفته باشد، آیا من میتوانم سرقفلی بفروشم؟
خیر. اگر شما در ابتدا پولی بابت سرقفلی ندادهاید، حقی هم برای فروش ندارید. شما فقط یک مستاجر ساده هستید.
سوال ۳: اگر مالک رضایت به انتقال سرقفلی ندهد، چه کنم؟
(در قراردادهای قانون ۱۳۵۶) اگر حق انتقال داشته باشید که مشکلی نیست. اگر نداشته باشید، نمیتوانید خودسرانه منتقل کنید. باید به دادگاه مراجعه کنید و «تجویز انتقال منافع» بگیرید تا دادگاه، مالک را ملزم به تنظیم سند با مستاجر جدید کند.
نکته حقوقی مهم: قوانین سرقفلی و حق کسب و پیشه، از پیچیدهترین بخشهای حقوقی ایران هستند که به تاریخ دقیق قرارداد و حتی کلمات استفاده شده در آن بستگی دارند. این مقاله صرفاً جنبه اطلاعرسانی دارد. قبل از هرگونه اقدام (خرید، فروش، انتقال، یا تخلیه)، حتماً و اکیداً با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت نمایید.
به این مقاله امتیاز دهید.
