خواندن این مطلب
زمان میبرد!
رابطه مالک و مستاجر یکی از رایجترین اما حساسترین روابط حقوقی است. اساس این رابطه، «قرارداد اجاره» است که خطوط قرمز و تعهدات را مشخص میکند. اما گاهی، بهویژه پس از سکونت طولانیمدت، این سوال پیش میآید: آیا مستاجر میتواند ادعای مالکیت کند؟ آیا صرفِ ماندن در یک ملک برای سالیان متمادی، برای مستاجر حقی ایجاد میکند؟
پاسخ به این سوال، بسته به نوع کاربری ملک (مسکونی یا تجاری) و قوانین حاکم بر قرارداد، تفاوتهای اساسی دارد. در این مقاله، به شکلی جامع و با استناد به قوانین، به بررسی ابعاد حقوقی «ادعای مالکیت مستاجر» میپردازیم، تفاوت املاک مسکونی و تجاری را روشن کرده و به مفهوم کلیدی «سرقفلی» خواهیم پرداخت.
در وهله اول باید درک حقوقی روشنی از «اجاره» داشته باشیم. بر اساس قانون مدنی، قرارداد اجاره، عقدی است که طی آن، مستاجر «مالک منافع» ملک میشود، نه «مالک عین» آن.
بنابراین، تا زمانی که سند رسمی مالکیت به نام مالک است، مستاجر، حتی با سکونت ۲۰ ساله، از نظر قانونی صرفاً یک بهرهبردار است و ادعای مالکیت او بر ملک، فاقد وجاهت قانونی است.
یکی از باورهای غلط رایج این است که اگر مستاجر مدت زمان بسیار طولانی (مثلاً ۱۰ یا ۲۰ سال) در خانهای زندگی کند، میتواند ادعای مالکیت کند.
پاسخ کوتاه و صریح قانون: خیر.
در املاک با کاربری مسکونی، هیچ قانونی وجود ندارد که صرفِ «مدت زمان سکونت» را دلیلی بر مالکیت بداند. دادگاهها در مواجهه با چنین ادعایی، تنها به دو مدرک استناد میکنند:
حتی اگر مستاجر هزینههای هنگفتی بابت تعمیرات اساسی یا بازسازی ملک مسکونی پرداخته باشد، این اقدامات نیز (مگر در صورت توافق مکتوب با مالک مبنی بر تهاتر با اجاره یا سهمبری) حقی برای مالکیت او ایجاد نمیکند و صرفاً میتواند در صورت داشتن مدارک، ادعای «هزینهکرد» علیه مالک داشته باشد، نه ادعای «مالکیت».
اینجاست که ماجرا پیچیده و حساس میشود. در املاک تجاری (مانند مغازه، دفتر کار، یا کارگاه)، اگرچه مستاجر باز هم «مالک» ملک نمیشود، اما ممکن است دارای «حقوق مالی» ویژهای شود که ارزش بسیار بالایی دارد. این حقوق عمدتاً تحت دو عنوان شناخته میشوند:
اگرچه این دو اغلب بهجای هم به کار میروند، اما مبنای متفاوتی دارند:
نقطه عطف قانونی در روابط تجاری، سال ۱۳۷۶ است.
۱. قراردادهای تجاری قبل از ۱۳۷۶:
این قراردادها تابع قانون ۱۳۵۶ هستند. در این قانون، مستاجر دارای «حق کسب و پیشه» است. مالک نمیتواند بهسادگی مستاجر را بیرون کند و در صورت درخواست تخلیه (در موارد مجاز قانونی)، باید مبلغی را تحت عنوان «حق کسب و پیشه» که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود، به مستاجر بپردازد.
۲. قراردادهای تجاری بعد از ۱۳۷۶:
قانون سال ۱۳۷۶ اصل را بر «توافق طرفین» گذاشت. در این قراردادها:
اگر قرارداد تجاری شما بعد از سال ۷۶ منعقد شده و در آن هیچ اشارهای به پرداخت یا وجود حق سرقفلی نشده باشد، مستاجر در زمان تخلیه، هیچ حقی بابت شهرت تجاری یا سابقه فعالیت خود نخواهد داشت.
خیر. همانطور که گفته شد، در املاک مسکونی، مدت زمان سکونت هیچ حقی برای مالکیت ایجاد نمیکند و ملاک اصلی، سند رسمی ملک است.
خیر، شما مالک ملک (عین) نشدهاید. اما بسته به تاریخ قرارداد (قبل یا بعد از ۱۳۷۶) و مفاد آن، ممکن است شما دارای «حق کسب و پیشه» یا «سرقفلی» باشید که یک حق مالی ارزشمند است و در زمان تخلیه، مالک موظف به پرداخت آن (در صورت اثبات) خواهد بود.
بهترین راهکار برای مالکان، تنظیم «قرارداد اجاره رسمی» و مکتوب با ذکر دقیق مدت، اجارهبها و شرایط است. قرارداد خود را سالانه تمدید کنید و از رها کردن ملک به مدت طولانی بدون قرارداد مکتوب، جداً خودداری نمایید.
مطالب این مقاله صرفاً جنبه اطلاعرسانی و آموزشی دارد و نباید بهعنوان مشاوره حقوقی تلقی شود. روابط مالک و مستاجر، بهویژه در مسائل تجاری و سرقفلی، دارای پیچیدگیهای فراوانی است. توصیه اکید میشود قبل از هرگونه اقدام، با یک وکیل متخصص ملکی مشورت نمایید.
