خواندن این مطلب
زمان میبرد!
گاهی شرایطی پیش میآید که ملک اجارهای، دیگر مکان مناسبی برای شما نیست. چه به دلیل مشکلات خود ملک و چه به دلیل عدم پایبندی موجر به تعهداتش، ممکن است به فکر فسخ قرارداد اجاره قبل از رسیدن موعد سررسید بیفتید. اما «فسخ یکطرفه» قرارداد، اقدامی حساس و قانونی است که اگر بهدرستی انجام نشود، میتواند منجر به از دست رفتن ودیعه (پول پیش) و حتی پرداخت خسارت شود.
در این مقاله، بهعنوان راهنمای حقوقی شما، به شکلی کاملاً کاربردی و گامبهگام، تفاوت «فسخ» و «اقاله» را توضیح میدهیم، شرایط قانونی آن را بررسی کرده و مهمتر از همه، «نمونه متنهای رسمی» برای اعلام به موجر را در اختیار شما قرار خواهیم داد.
قبل از هر اقدام قانونی، بهترین، سریعترین و ایمنترین راه، صحبت با موجر و رسیدن به «توافق دوطرفه» برای پایان دادن به قرارداد است. در زبان حقوقی، به این کار «اقاله» گفته میشود.
در این روش، شما با موجر مذاکره میکنید و (حتی اگر حق قانونی فسخ نداشته باشید) با رضایت او، قرارداد را به اتمام میرسانید. معمولاً در این حالت، توافق میشود که مستاجر تا زمان پیدا شدن مستاجر جدید در ملک بماند یا مبلغی بهعنوان جبران (مثلاً بخشی از یک ماه اجاره) به موجر پرداخت کند.
این نامه باید لحنی محترمانه و مذاکرهجویانه داشته باشد:
موضوع: درخواست اقاله (فسخ توافقی) قرارداد اجاره شماره …
جناب آقای/خانم [نام خانوادگی موجر]
با سلام و احترام؛
اینجانب [نام کامل مستاجر]، مستاجر واحد [شماره واحد] به کد ملی [کد ملی]، به موجب قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد]، به دلیل [ذکر دلیل به صورت خلاصه و محترمانه، مثلا: بروز مشکلات شخصی/تغییر محل کار/…]، متاسفانه امکان ادامه سکونت در ملک مذکور را تا پایان مدت قرارداد ندارم.
لذا بدینوسیله، خواهشمندم با استناد به ماده ۲۸۳ قانون مدنی، با «اقاله» این قرارداد و اتمام توافقی آن از تاریخ [تاریخ پیشنهادی شما] موافقت فرمایید.
بدیهی است که اینجانب آمادهام جهت هماهنگی برای بازدید ملک توسط مستاجر جدید، نحوه تسویه حساب نهایی و تحویل ملک در تاریخ مذکور، در جلسهای حضوری با شما به توافق برسم.
پیشاپیش از حسن نیت و همکاری شما سپاسگزارم.
با احترام،
[نام کامل مستاجر]
[شماره تماس]
[تاریخ]
اگر موجر با اقاله موافقت نکرد، شما تنها در صورتی میتوانید قرارداد را «یکطرفه» فسخ کنید که یکی از شرایط قانونی زیر وجود داشته باشد. صرفاً «تمایل شخصی» یا «پیدا کردن خانه بهتر» به شما حق فسخ نمیدهد.
مهمترین دلایل قانونی (بر اساس قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر):
اگر مطمئن هستید که یکی از دلایل قانونی بالا را دارید، این مراحل را طی کنید:
گام اول: مستندسازی دقیق
از عیب موجود در ملک (مثلاً ترک دیوار، نم شدید) عکس و فیلم واضح تهیه کنید. اگر مشکل، عدم انجام تعهد موجر است، پیامها و تماسهای قبلی خود را که در آن درخواست تعمیر کردهاید، نگهدارید.
گام دوم: ارسال اخطار رسمی (اظهارنامه)
شما نمیتوانید صرفاً با یک تماس تلفنی قرارداد را فسخ کنید. باید به صورت مکتوب و رسمی این موضوع را اعلام کنید. بهترین راه، ارسال «اظهارنامه قضایی» از طریق دفاتر خدمات قضایی است. اگر نمیخواهید هزینه کنید، ارسال نامه از طریق پست سفارشی یا پیامرسانهایی که رسید تحویل (دو تیک آبی) را نشان میدهند نیز قابل استناد است.
این نامه باید قاطع، حقوقی و مستند باشد:
موضوع: اعلام فسخ یکطرفه قرارداد اجاره شماره …
جناب آقای/خانم [نام خانوادگی موجر]
با سلام؛
احتراما، اینجانب [نام کامل مستاجر]، مستاجر واحد [شماره واحد] به موجب قرارداد مورخ [تاریخ قرارداد]، به استحضار میرساند:
نظر به بروز [ذکر دقیق عیب یا مشکل، مثلا: نقص اساسی در سیستم گرمایشی موتورخانه و عدم قابلیت سکونت در ملک در فصل سرما / یا: عدم اجرای تعهدات قراردادی شما مبنی بر …] و با عنایت به مراجعات/تماسهای مکرر اینجانب جهت رفع مشکل مذکور که متاسفانه تاکنون ترتیب اثری داده نشده است، ملک مذکور قابلیت انتفاع (استفاده) مقرر در قرارداد را از دست داده است.
لذا با استناد به ماده [ماده مربوطه از قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر، اگر میدانید] و [بند مربوطه در قرارداد، اگر وجود دارد]، اینجانب رسماً «فسخ» قرارداد را اعلام میدارم.
ملک مذکور در تاریخ [تاریخ دقیق، معمولا چند روز آینده] تخلیه و آماده تحویل به جنابعالی میباشد. خواهشمند است در تاریخ مقرر جهت تنظیم «صورتجلسه تحویل ملک» و تسویه حساب کامل، بهویژه استرداد مبلغ ودیعه، حضور یابید.
با احترام،
[نام کامل مستاجر]
[شماره تماس]
[تاریخ]
چه در «اقاله» و چه در «فسخ»، هرگز ملک را بدون تنظیم «صورتجلسه تحویل» ترک نکنید!
در روز تخلیه، همراه با موجر (و ترجیحاً یک شاهد) از تمام بخشهای خانه بازدید کنید. در برگهای، وضعیت ملک (سالم بودن دیوارها، شیرآلات، کلیدها) را ثبت کنید، کلیدها را تحویل دهید و هر دو امضا کنید. این برگه، سند شما برای دریافت کامل ودیعه است.
اگر شما حق قانونی فسخ (مثلاً به دلیل عیب) داشتهاید و اظهارنامه هم ارسال کردهاید، اما موجر از تحویل گرفتن ملک و بازگرداندن ودیعه خودداری میکند، باید به «شورای حل اختلاف» محل ملک مراجعه کرده و دادخواست «تایید فسخ» و «استرداد ودیعه» ثبت نمایید.
خیر. سر و صدای همسایه یا مشکلات مدیریتی ساختمان، معمولاً جزو دلایل قانونی برای فسخ یکطرفه قرارداد با «مالک» محسوب نمیشود، مگر اینکه در قرارداد به صورت خاص چنین حقی برای شما در نظر گرفته شده باشد.
این بدترین اقدام ممکن است. تا زمانی که ملک را «رسماً» تحویل ندادهاید (با صورتجلسه)، قرارداد پابرجاست و موجر میتواند تمام اجارهبهای ماههای باقیمانده را (حتی اگر شما ساکن نباشید) از طریق ودیعه شما یا اقدام قانونی، مطالبه کند.
نکته حقوقی مهم: مطالب این مقاله جنبه اطلاعرسانی و آموزشی دارند. فسخ قرارداد اقدامی حساس است که به جزئیات قرارداد شما بستگی دارد. قبل از ارسال هرگونه متن رسمی یا اقدام یکطرفه، اکیداً توصیه میشود با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص امور ملکی مشورت نمایید.
