خواندن این مطلب
زمان میبرد!
بافت‌های فرسوده شهری، بخش‌هایی از کالبد شهرها هستند که به دلیل قدمت بالا، فرسودگی بناها، کمبود زیرساخت‌های خدماتی و معابر نامناسب، کیفیت زندگی پایینی را برای ساکنان خود رقم زده‌اند. این مناطق علاوه بر چالش‌های اجتماعی و اقتصادی، در برابر حوادث طبیعی مانند زلزله نیز بسیار آسیب‌پذیرند. از این رو، نوسازی و بهسازی این بافت‌ها یکی از اولویت‌های مهم در برنامه‌ریزی شهری محسوب می‌شود. دولت و شهرداری‌ها با درک این اهمیت، مجموعه‌ای از قوانین بافت فرسوده و تسهیلات ویژه را برای تشویق مالکان و سازندگان به مشارکت در این امر خطیر تدوین و ارائه کرده‌اند. در این مقاله، به بررسی جامع این قوانین، تسهیلات، چالش‌ها و راهکارها، با تمرکز ویژه بر شهر تهران خواهیم پرداخت.
پیش از ورود به بحث قوانین و تسهیلات، لازم است تعریف دقیقی از بافت فرسوده ارائه دهیم. بر اساس مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بافت فرسوده به محدوده‌هایی از شهر اطلاق می‌شود که حداقل یکی از سه شاخص زیر را دارا باشند:
شناسایی و تعیین محدوده‌های مشمول قوانین بافت فرسوده بر عهده وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها است و این مناطق از ضوابط و مشوق‌های خاصی برخوردار می‌شوند.
نوسازی بافت‌های فرسوده تنها یک اقدام کالبدی نیست، بلکه تاثیرات گسترده اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی به همراه دارد. ارتقای ایمنی در برابر زلزله، بهبود کیفیت زندگی ساکنان، افزایش ارزش افزوده املاک، ایجاد فرصت‌های شغلی، کاهش نابرابری‌های اجتماعی و بهبود منظر شهری از جمله مهم‌ترین دستاوردهای نوسازی این مناطق است.
با این حال، فرآیند نوسازی با چالش‌هایی نیز روبروست. مقاومت برخی مالکان در برابر تجمیع یا فروش ملک، پیچیدگی‌های حقوقی و ثبتی، کمبود منابع مالی ساکنان برای نوسازی، بروکراسی اداری و لزوم هماهنگی بین دستگاه‌های مختلف از جمله این موانع هستند. قوانین بافت فرسوده تلاش می‌کنند تا با ارائه راهکارهای قانونی و تشویقی، بر بخشی از این چالش‌ها غلبه کنند.
شهر تهران به عنوان پایتخت و بزرگ‌ترین کلان‌شهر ایران، با معضل گسترده بافت فرسوده دست و پنجه نرم می‌کند. بر اساس آمارها، درصد قابل توجهی از مساحت شهر تهران در محدوده بافت‌های فرسوده قرار دارد. مناطق مرکزی و جنوبی شهر مانند مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۵، ۱۶، ۱۷ و بخش‌هایی از مناطق دیگر، بیشترین تراکم بافت فرسوده را در خود جای داده‌اند. تمرکز جمعیت، قدمت بالا و توسعه نامتوازن در گذشته، از دلایل اصلی شکل‌گیری این بافت‌ها در تهران است. حجم بالای این مناطق، لزوم اجرای دقیق و کارآمد قوانین بافت فرسوده را در پایتخت دوچندان می‌کند.
مجموعه مقررات و ضوابطی که تحت عنوان قوانین بافت فرسوده شناخته می‌شوند، با هدف تسهیل، تسریع و تشویق فرآیند نوسازی تدوین شده‌اند. این قوانین جنبه‌های مختلفی را پوشش می‌دهند، از جمله:
آگاهی دقیق از جزئیات این قوانین بافت فرسوده برای تمامی فعالان حوزه ساخت‌وساز، اعم از مالکان و سازندگان، ضروری است تا بتوانند از مزایای آن به درستی بهره‌مند شوند.
علاوه بر چارچوب‌های قانونی، دولت و شهرداری‌ها بسته‌های تشویقی و تسهیلات مالی متنوعی را برای پروژه‌های واقع در بافت فرسوده در نظر گرفته‌اند. این تسهیلات نقش کلیدی در افزایش صرفه اقتصادی ساخت‌وساز در این مناطق ایفا می‌کنند:
بهره‌مندی از این تسهیلات در کنار اجرای صحیح قوانین بافت فرسوده، می‌تواند موتور محرکه نوسازی شهری باشد.
یکی از رایج‌ترین و کارآمدترین روش‌ها برای نوسازی املاک در بافت‌های فرسوده، مدل «مشارکت در ساخت» است. در این مدل، مالک یا مالکان، زمین خود را در اختیار یک سازنده یا سرمایه‌گذار قرار می‌دهند و سازنده متعهد می‌شود با هزینه خود، بنایی جدید مطابق با توافقات و ضوابط بسازد. پس از اتمام پروژه، واحدها یا ارزش حاصل از آن بر اساس نسبت توافق شده (که معمولاً به ارزش زمین و هزینه ساخت بستگی دارد) بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود.
مشارکت در ساخت به دلایل زیر در بافت فرسوده بسیار مورد استقبال قرار می‌گیرد:
موفقیت در پروژه‌های مشارکتی نیازمند تنظیم قراردادهای دقیق، شفاف و منصفانه است. در این زمینه، پروژه‌های مشارکت در ساخت تهران به دلیل پیچیدگی‌های خاص پایتخت، نیازمند توجه و دقت بیشتری در تنظیم قراردادها و انتخاب شریک مناسب هستند. اطمینان از رعایت کامل قوانین بافت فرسوده در قرارداد مشارکت ضروری است.
دولت و شهرداری‌ها نقشی محوری در فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده دارند. وظایف اصلی آن‌ها شامل موارد زیر است:
نوسازی بافت‌های فرسوده یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر برای توسعه پایدار شهری، افزایش ایمنی و بهبود کیفیت زندگی شهروندان است. قوانین بافت فرسوده به همراه تسهیلات و مشوق‌های مالی و اداری، چارچوب لازم را برای حرکت در این مسیر فراهم کرده‌اند. با این حال، موفقیت در این عرصه نیازمند عزم جدی، همکاری همه‌جانبه میان مالکان، سازندگان، دولت، شهرداری‌ها و نهادهای مالی و همچنین اجرای دقیق و کارآمد قوانین و مقررات است. مدل‌هایی مانند مشارکت در ساخت می‌توانند به عنوان راهکاری عملی، فرآیند نوسازی را به‌ویژه در کلان‌شهرها تسریع بخشند. امید است با بهره‌گیری صحیح از پتانسیل‌های قانونی و مالی موجود، شاهد تحولی مثبت و پایدار در چهره فرسوده شهرهایمان باشیم.
60%
