خواندن این مطلب
زمان میبرد!
در دنیای پیچیده ساخت و ساز، فراتر از مسائل فنی و مهندسی، مجموعه‌ای از ملاحظات حقوقی وجود دارد که توجه به آن‌ها برای سازندگان و مالکان امری حیاتی است. یکی از مهم‌ترین جنبه‌های حقوقی در این حوزه، حقوق همسایگی در ساخت و ساز است. نادیده گرفتن این حقوق می‌تواند منجر به توقف پروژه‌ها، دعاوی حقوقی پرهزینه و خسارات جبران‌ناپذیر شود. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع، به بررسی ابعاد مختلف حقوق همسایگی در ساخت و ساز می‌پردازد و نکات کلیدی را برای پیشگیری از مشکلات حقوقی ارائه می‌دهد.
تصور کنید در حال برنامه‌ریزی برای ساخت یک ساختمان جدید هستید و قصد دارید گودبرداری عمیقی در ملک خود انجام دهید. در چنین شرایطی، اگر پروژه شما به حریم املاک مجاور تجاوز کند [حتی به صورت موقت و برای اجرای روش‌های ایمن‌سازی گود مانند نیلینگ] اخذ رضایت همسایگان مجاور نه تنها یک توصیه اخلاقی، بلکه یک الزام قانونی است. بر اساس قوانین موجود، هرگونه تجاوز به حریم ملک دیگری، حتی برای اجرای عملیات ساختمانی در ملک خود، نیازمند کسب اجازه از مالک ملک مجاور است. به عنوان مثال، در روش نیلینگ که برای پایدارسازی دیواره‌های گود استفاده می‌شود، بخشی از سازه نگهدارنده ممکن است به صورت موقت وارد حریم ملک همسایه شود. در این حالت، بدون رضایت نامه محضری از همسایگان، پروژه شما در معرض خطر توقف از طریق شکایت قانونی آن‌ها قرار خواهد گرفت.
نکته مهم: رضایت همسایگان باید به صورت رضایت نامه محضری تنظیم شده و به امضای تمامی مالکین شش دانگ ملک مجاور برسد. حتی اگر یکی از مالکین که دارای سهم جزئی (مثلاً نیم دانگ) است رضایت ندهد، می‌تواند با شکایت خود، پروژه را متوقف کند.
علاوه بر حقوق همسایگان، پروژه‌های ساختمانی باید به حریم گذر نیز احترام بگذارند. حریم گذر شامل معابر عمومی مانند پیاده‌روها و خیابان‌ها است. اگر پروژه شما به نحوی به حریم گذر تجاوز کند [مثلاً با استقرار تجهیزات ساختمانی، مصالح یا حتی تاور کرین] باید رضایت شهرداری را کسب کنید. همانند رضایت همسایگان، رضایت شهرداری نیز باید به صورت رسمی و مکتوب اخذ شود. عدم توجه به این موضوع می‌تواند منجر به جریمه‌های سنگین، توقف پروژه و حتی الزام به تخریب بخش‌های ساخته شده شود.
مسئله حقوق همسایگی تنها به تجاوزات زمینی محدود نمی‌شود. اگر در پروژه خود از تاور کرین استفاده می‌کنید، باید توجه داشته باشید که عبور بازوی تاور کرین از فضای بالای املاک مجاور نیز می‌تواند مشمول حقوق همسایگی شود. بر اساس قوانین، مالکیت هر فرد نه تنها شامل سطح زمین ملک او، بلکه شامل فضای بالا و پایین آن نیز می‌شود. بنابراین، اگر بازوی تاور کرین شما حتی از فضای بالای ملک همسایه عبور کند، مالکین آن ملک می‌توانند به این موضوع اعتراض کرده و خواستار توقف پروژه شما شوند.
متاسفانه، در برخی موارد، مالکین از این موقعیت سوء استفاده کرده و برای صدور رضایت نامه مبالغ هنگفتی را از سازندگان مطالبه می‌کنند. با این حال، اخذ رضایت نامه همچنان یک الزام قانونی برای جلوگیری از مشکلات احتمالی است.
یکی از مصادیق رایج تجاوز به حریم گذر در پروژه‌های ساختمانی، ساخت پله‌ها یا رمپ‌هایی است که به پیاده‌رو یا معبر عمومی تجاوز می‌کنند. برخی از سازندگان به منظور افزایش فضای داخلی ساختمان، اقدام به ساخت پله‌ها یا رمپ‌هایی می‌کنند که بخشی از آن‌ها در حریم گذر قرار می‌گیرد.
در صورتی که شهرداری با این تخلف موافقت کرده و به اصطلاح “خلاف را قبول کند” (که معمولاً با تشکیل شورای معماری، گزارش مهندس ناظر و تعهد محضری مالک مبنی بر مسئولیت‌پذیری در قبال حوادث احتمالی همراه است)، مسئولیت حقوقی و مالی این تجاوز همچنان بر عهده کارفرما و مهندس ناظر خواهد بود. به عنوان مثال، اگر فردی به دلیل لغزندگی یا نقص در پله یا رمپِ متجاوز به گذر، دچار حادثه شود و آسیب ببیند (خدای نکرده ضربه مغزی شود و فوت کند)، کارفرما و مهندس ناظر مسئول پرداخت دیه خواهند بود. در این میان، حداقل 30 درصد از مسئولیت متوجه مهندس ناظر است. برای جلوگیری از چنین مسئولیت‌های سنگینی، همواره پله‌ها و رمپ‌ها را به طور کامل در داخل ملک طراحی کنید. حفظ ایمنی و رعایت قوانین، نه تنها وظیفه قانونی شماست، بلکه از نظر اخلاقی و حرفه‌ای نیز بسیار حائز اهمیت است.
بسیاری از افراد تصور می‌کنند که مالکیت آن‌ها شامل فضای جلوی ملک یا مغازه نیز می‌شود. در حالی که از نظر قانونی، شما تنها مالک محدوده سند شش دانگ ملک خود هستید. فضای جلوی ملک، جزئی از حریم گذر عمومی محسوب می‌شود و شما حق تصرف یا ایجاد مانع در آن را ندارید.
یکی دیگر از نکات مهم در طراحی ساختمان، توجه به اصلاحی زمین است. اگر زمینی که خریداری کرده‌اید دارای اصلاحی باشد (یعنی بخشی از زمین به دلیل طرح‌های شهری مانند تعریض معابر، در آینده به مالکیت شهرداری در خواهد آمد)، باید محدودیت‌های ناشی از اصلاحی را در طراحی خود لحاظ کنید.
در طبقات بالا (روی زمین)، معمولاً می‌توان اصلاحی را نادیده گرفت و طراحی را بر اساس کل مساحت زمین انجام داد. اما در طبقات منفی (زیرزمین)، وضعیت متفاوت است. در طبقات منفی، شما نمی‌توانید به بخش اصلاحی زمین تجاوز کنید. این محدودیت می‌تواند متراژ قابل استفاده برای پارکینگ، مشاعات و سایر فضاهای زیرزمینی را کاهش دهد.
رعایت حقوق همسایگی در ساخت و ساز و سایر جنبه‌های حقوقی مرتبط با پروژه‌های عمرانی، نیازمند دانش تخصصی و تجربه کافی است. تیم دکتر حسن شیخ الاسلامی با بهره‌گیری از متخصصان حقوقی و مهندسی مجرب، آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای جامع به سازندگان و مالکان محترم است.
خدمات تیم دکتر حسن شیخ الاسلامی شامل:
با تیم دکتر حسن شیخ الاسلامی، پروژه‌های ساختمانی خود را با اطمینان خاطر آغاز کنید و از بروز مشکلات حقوقی پرهزینه جلوگیری نمایید. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره، با ما تماس بگیرید.
