خواندن این مطلب
زمان میبرد!
قانون شهرداری‌ها به منظور نظم‌بخشی به ساخت و ساز در محدوده شهر و حریم آن، مقرراتی را وضع کرده است. یکی از مهم‌ترین این مقررات، ماده 100 قانون شهرداری است که به موضوع تخلفات ساختمانی و نحوه رسیدگی به آن‌ها می‌پردازد. در صورتی که مالکان قبل از ساخت و ساز اقدام به اخذ پروانه نکنند یا در حین ساخت از مفاد پروانه تخلف نمایند، شهرداری موظف است از ادامه عملیات جلوگیری کرده و پرونده را به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ارجاع دهد. این کمیسیون، مرجعی اختصاصی خارج از دادگستری است که به تخلفات ساختمانی رسیدگی کرده و آرای مقتضی را صادر می‌کند. در این مقاله به بررسی جامع کمیسیون ماده 100، اعضای آن، انواع تخلفات مورد رسیدگی، مراحل رسیدگی و نحوه اعتراض به آرای آن خواهیم پرداخت.
کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری یک نهاد با شخصیت حقوقی مستقل از شهرداری است که در محل شهرداری مستقر می‌باشد. این کمیسیون به عنوان یکی از مراجع اختصاصی خارج از دادگستری، وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی را بر عهده دارد.
اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده 100 عبارتند از:
اگرچه رویه موجود در شهرداری‌ها نشان می‌دهد که شهرداری معمولاً مرجع اصلی طرح تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 است، اما قانونگذار در تبصره‌های مختلف ماده 100 و ماده 55 قانون شهرداری به این موضوع اشاره کرده است که شهرداری مکلف به طرح یا ارجاع تخلفات ساختمانی به کمیسیون است. با این حال، قسمت اخیر تبصره 1 ماده 100، رسیدگی به تقاضای ذینفع را نیز پذیرفته است. بنابراین، با توجه به روح قانون و قواعد حقوقی، اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات به کمیسیون ماده 100 مورد قبول می‌باشد. رسیدگی به تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 معمولاً در دو مرحله صورت می‌گیرد: رسیدگی در کمیسیون بدوی و در صورت اعتراض، رسیدگی در کمیسیون تجدید نظر. گزارش‌های تخلفات ساختمانی ابتدا به شهرداری تسلیم شده و سپس، بسته به ساختار شهرداری (تشکیل کمیسیون در شهرداری منطقه یا مرکزی)، پرونده به کمیسیون مربوطه ارجاع و مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.
کمیسیون ماده 100 به انواع مختلفی از تخلفات ساختمانی رسیدگی می‌کند که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:
هرگونه ساخت و سازی که بدون مجوز کتبی از شهرداری انجام شود، تخلف محسوب می‌شود. حتی اگر مالک مراحل صدور پروانه و پرداخت عوارض را انجام داده باشد اما مجوز کتبی را دریافت نکرده باشد، بنا به عنوان بنای بدون پروانه تلقی می‌گردد. همچنین ساخت و ساز در اراضی فاقد پلاک ثبتی یا در حریم شهری بدون سند نیز از مصادیق این تخلف است. لازم به ذکر است که ساخت و ساز بدون پروانه در خارج از حریم شهرها طبق قانون تخریب خواهد شد.
با توجه به اهمیت موضوع پارکینگ در شهرها، عدم احداث یا کسری پارکینگ یکی از تخلفات مهمی است که در کمیسیون ماده 100 به آن رسیدگی می‌شود. در صورتی که ساختمانی بدون در نظر گرفتن پارکینگ برای واحدهای آن احداث شود و امکان اصلاح آن نیز وجود نداشته باشد، کمیسیون می‌تواند رای به اخذ جریمه از مالک صادر نماید. تبدیل پارکینگ به فضای قابل استفاده نیز می‌تواند مشمول جریمه شود.
منظور از این تخلف، عدم رعایت عقب‌نشینی ملک در هنگام نوسازی بر اساس پروانه و طرح‌های مصوب شهرداری است. در این حالت، اگر مالک بدون پروانه یا برخلاف آن اقدام به ساخت ملک جدید نماید و به معابر تجاوز کند، شهرداری از ادامه عملیات جلوگیری کرده و پرونده را به کمیسیون ارجاع می‌دهد. ریختن مصالح ساختمانی در معابر به مدت طولانی و سد معبر نیز از مصادیق این تخلف محسوب می‌شود و مشمول جریمه‌های نقدی خواهد بود.
ساختمان‌هایی که در حریم نهرها، چشمه‌ها، جاده‌ها، راه‌آهن‌ها و سایر حریم‌های قانونی ساخته می‌شوند، در زمان بازسازی موظف به رعایت حریم و عقب‌نشینی به میزان لازم هستند. عدم رعایت این موضوع تخلف محسوب شده و پرونده به کمیسیون ارجاع می‌گردد.
در صورتی که مالک در ساخت و ساز اصول فنی و معماری را رعایت نکرده و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد، این تخلف در کمیسیون ماده 100 مورد بررسی قرار گرفته و حکم تخریب آن الزامی است.
عدم رعایت ضوابط شناخته شده و علمی در احداث بنا که منجر به عدم بهره‌برداری مطلوب یا عدم مقاومت ساختمان شود، عدم رعایت اصول بهداشتی که برای حفظ سلامت استفاده‌کنندگان ضروری است، و عدم رعایت اصول شهرسازی که برای حفظ بافت شهر و توسعه آن لازم است، از جمله تخلفاتی هستند که در کمیسیون ماده 100 بررسی شده و می‌تواند منجر به صدور رای تخریب گردد. در صورت رعایت نشدن این اصول، کمیسیون می‌تواند رای به اخذ جریمه نیز صادر نماید.
تغییر کاربری ملک برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، به عنوان مثال دایر کردن محل کسب و کار در منطقه غیرتجاری، تخلف محسوب شده و پس از اطلاع شهرداری، موضوع در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌شود. کمیسیون پس از احراز تخلف، در مهلت مقرر رای به تعطیلی محل کسب صادر می‌کند. استفاده از محل پس از تعطیلی نیز می‌تواند مجازات حبس و جزای نقدی در پی داشته باشد. لازم به ذکر است که دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و دفتر مهندسی توسط مالک، استفاده تجاری محسوب می‌شود.
اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی، یکی دیگر از تخلفات مورد رسیدگی در کمیسیون ماده 100 است. کمیسیون در این مورد می‌تواند رای به تخریب (در صورت عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی یا عدم پرداخت جریمه) یا اخذ جریمه (در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا) صادر نماید. میزان جریمه در این حالت بسته به نوع کاربری (مسکونی، تجاری، صنعتی، اداری) و موقعیت ملک متفاوت است.
در صورتی که احداث پارکینگ طبق پروانه و ضوابط شهرداری الزامی باشد اما مالک از آن خودداری کند، کمیسیون می‌تواند رای به اصلاح همراه با اخذ جریمه یا در صورت عدم امکان اصلاح، رای به اخذ جریمه صادر نماید.
کمیسیون ماده 100 پس از رسیدگی به پرونده‌های تخلفات ساختمانی، دو نوع رای اصلی صادر می‌کند:
پس از صدور رای در مرحله تجدید نظر کمیسیون ماده 100، رای صادره قطعی و قابل اجرا است. با این حال، طبق قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، می‌توان به این تصمیم قطعی در دیوان عدالت اداری اعتراض کرد. رسیدگی در دیوان عدالت اداری معمولاً در دو مرحله بدوی و تجدید نظر و به صورت غیر حضوری انجام می‌شود. مهلت اعتراض به رای کمیسیون در مرحله بدوی 20 روز از تاریخ ابلاغ است و در مرحله تجدید نظر نیز همین مهلت برای افراد مقیم ایران و 2 ماه برای افراد مقیم خارج از کشور در نظر گرفته شده است.
در دیوان عدالت اداری، اعتراضات و دفاعیات از طریق تبادل لایحه مورد بررسی قرار می‌گیرد و نیازی به تشکیل جلسه حضوری نیست. در مرحله بدوی، فقط اشخاص حقوقی و حقیقی می‌توانند شکایت نمایند، اما در مرحله تجدید نظر، علاوه بر این افراد، شهرداری‌ها نیز می‌توانند نسبت به رای صادر شده اعتراض کنند. لازم به ذکر است که اگر میزان جریمه تعیین شده توسط کمیسیون ماده 100 بیشتر از مقادیر قانونی باشد یا در صدور رای به اسناد و مدارک مالک توجه نشده باشد، امکان ابطال رای در دیوان عدالت اداری وجود دارد. همچنین اگر مالک قبل از صدور رای، نسبت به رفع تخلفات خود اقدام کند، کمیسیون دیگر حق صدور حکم جریمه را نخواهد داشت.
میزان جریمه در کمیسیون ماده 100 بسته به نوع تخلف و کاربری ملک متفاوت است. به طور کلی، مقادیر جریمه به شرح زیر است:
شهرداری‌ها موظفند پس از اخذ جریمه بابت تراکم اضافی، گواهی پایان ساخت را صادر نمایند.
نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان که مبنای تعیین جریمه در کمیسیون ماده 100 است، بر اساس آیین‌نامه‌ای تعیین می‌شود که توسط شهرداری تهیه و به تصویب شورای اسلامی شهر می‌رسد. این ارزش معاملاتی سالانه قابل تجدید نظر خواهد بود و عواملی نظیر موقعیت ملک، نوع کاربری، مصالح مصرفی و نوع استفاده از مکان در تنظیم آن موثر هستند. طبق قانون، ارزش معاملاتی زمان وقوع تخلف باید ملاک محاسبه جریمه قرار گیرد.
مرجع صالح برای نقض و ابطال رای کمیسیون ماده 100، دیوان عدالت اداری است. ذینفع می‌تواند شکایت خود را با عنوان تقاضای نقض و ابطال رای قطعی کمیسیون در دیوان مطرح نماید. همچنین شکایت از اعضای کمیسیون نیز می‌تواند در سازمان تخلفات اداری مطرح شود.
برخی از مواردی که می‌تواند منجر به نقض رای کمیسیون ماده 100 در دیوان عدالت اداری شود عبارتند از:
کمیسیون ماده 100 از دو کمیسیون بدوی و تجدید نظر تشکیل شده است. پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح می‌شود. پس از وصول پرونده، کمیسیون به ذینفع 10 روز مهلت می‌دهد تا توضیحات خود را کتباً ارسال کند. پس از انقضای این مدت، کمیسیون با حضور نماینده شهرداری (بدون حق رای) ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی را اتخاذ می‌کند. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر تخریب تمام یا قسمتی از بنا باشد، مهلت مناسبی (حداکثر دو ماه) برای انجام آن تعیین می‌شود. تصمیمات کمیسیون بدوی قابل اعتراض در کمیسیون تجدید نظر است. مهلت اعتراض 10 روز از تاریخ ابلاغ رای می‌باشد. تصمیمات کمیسیون تجدید نظر قطعی و قابل اجراست، اما همچنان قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.
آرای صادره از کمیسیون ماده 100 پس از قطعیت، قابلیت اجرا پیدا می‌کنند. اجرای این آرا بر عهده مالک و شهرداری است. مالک موظف است در مهلت مقرر نسبت به انجام حکم (مثلاً تخریب بنا) اقدام کند. در صورت عدم اقدام مالک، شهرداری راساً وارد عمل شده و هزینه آن را از مالک دریافت می‌کند. شهرداری همچنین وظیفه وصول جریمه‌های تعیین شده توسط کمیسیون را بر عهده دارد و می‌تواند در مواردی نسبت به تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت متخلف اقدام نماید.
مالک یا ذینفع پرونده در کمیسیون ماده 100 می‌تواند در مراحل بدوی و تجدید نظر نسبت به ارائه دفاعیات خود اقدام نماید.
علاوه بر مأمورین شهرداری، هر شخصی که از رای کمیسیون ماده 100 متضرر شود (ذینفع) می‌تواند به کمیسیون مراجعه کرده و تقاضای رسیدگی به موضوع مربوطه را داشته باشد. به عنوان مثال، اگر شهرداری به اشتباه محلی را تعطیل کرده باشد یا تخلف ساختمانی در ملک مجاور باعث ضرر و زیان شده باشد و شهرداری پیگیری نکند، ذینفع می‌تواند مستقیماً به کمیسیون مراجعه نماید.
در پایان، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری نقش مهمی در کنترل و نظارت بر ساخت و سازها و جلوگیری از تخلفات ساختمانی دارد. آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به این کمیسیون و نحوه رسیدگی به پرونده‌ها می‌تواند به مالکان و سایر ذینفعان در حفظ حقوق خود و پیشگیری از مشکلات احتمالی کمک کند. تیم دکتر حسن شیخ الاسلامی با بهره‌گیری از تجربه و دانش تخصصی در زمینه قوانین شهرداری و کمیسیون ماده 100، آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای و راهنمایی به شما عزیزان در این زمینه می‌باشد. برای دریافت مشاوره تخصصی می‌توانید با ما تماس بگیرید.
