مقدمه
قراردادهای مشارکت در ساخت به عنوان یکی از راهکارهای متداول و مؤثر برای توسعه شهری و تأمین مسکن، روز به روز در حال گسترش هستند. در این نوع قرارداد، مالک زمین یا ملک کلنگی، ملک خود را در اختیار سازنده‌ای قرار می‌دهد تا با سرمایه‌گذاری و تخصص خود، اقدام به ساخت‌وساز نماید و در نهایت، طرفین در واحدهای احداثی شریک شوند. با وجود مزایای فراوان، این قراردادها به دلیل ماهیت پیچیده، تعهدات متعدد طرفین و طولانی بودن فرآیند اجرا، مستعد بروز اختلافات در مشارکت هستند. درک صحیح تعهدات هر یک از طرفین، به ویژه سازنده، در قبال نحوه حل و فصل این اختلافات در مشارکت، نقشی کلیدی در پیشگیری یا مدیریت مؤثر آن‌ها ایفا می‌کند. ما به بررسی تعهدات سازنده در چارچوب فرآیند حل اختلاف در مشارکت در ساخت، روش‌های موجود برای این منظور و مراجع قانونی ذی‌صلاح می‌پردازیم.
هدف ما ارائه دیدگاهی روشن برای مالکین و سازندگان است تا با آگاهی کامل از حقوق و تکالیف خود، مسیر همکاری را هموارتر سازند و از بروز چالش‌های جدی و خطرات مشارکت در ساخت پیشگیری کنند.
ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت و ریشه‌های بروز اختلاف
پیش از پرداختن به تعهدات سازنده در زمان بروز اختلاف، لازم است نگاهی به ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت و دلایل اصلی شکل‌گیری اختلافات در مشارکت بیندازیم. این قرارداد ترکیبی از تعهدات مالی، فنی و حقوقی است. سازنده متعهد می‌شود با رعایت اصول مهندسی، استانداردهای کیفی، زمان‌بندی مشخص و بودجه توافق‌شده، پروژه را به اتمام برساند. در مقابل، مالک زمین تعهداتی چون تحویل زمین، ارائه وکالت‌کاری‌های لازم و همکاری در فرآیندهای اداری را بر عهده دارد.
اختلافات در مشارکت معمولاً از عدم پایبندی یکی از طرفین به تعهداتش نشأت می‌گیرد. در مورد سازنده، موارد زیر می‌تواند زمینه‌ساز بروز اختلاف باشد:
- تأخیر در اجرای پروژه: عدم رعایت زمان‌بندی توافق‌شده در قرارداد مشارکت در ساخت.
- کیفیت نامطلوب ساخت: استفاده از مصالح نامرغوب، عدم رعایت جزئیات فنی و نقشه‌ها، اجرای ضعیف.
- عدم تطابق با نقشه‌ها و مشخصات فنی: ایجاد تغییرات بدون رضایت مالک یا مغایر با توافقات اولیه.
- مشکلات مالی: عدم تأمین به‌موقع منابع مالی، درخواست مبالغ اضافی خارج از قرارداد، عدم شفافیت در هزینه‌ها (مانند هزینه جواز ساخت).
- مسائل مربوط به مجوزها: تأخیر یا ناتوانی در اخذ یا استعلام پروانه و سایر مجوزهای لازم.
- عدم رعایت تعهدات پس از فروش: کوتاهی در رفع نواقص احتمالی در دوره تضمین.
- کلاهبرداری در مشارکت: در موارد حاد، ممکن است سازنده با سوءنیت اقدام به کلاهبرداری در مشارکت نماید که این خود شدیدترین نوع اختلافات در مشارکت محسوب می‌شود.
اهمیت پایبندی طرفین به مکانیسم حل اختلاف مندرج در قرارداد
مهم‌ترین اصل در زمان بروز اختلافات در مشارکت، پایبندی طرفین به روش حل اختلافی است که در قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌بینی شده است. معمولاً در این قراردادها، بندی مشخص به نحوه مدیریت و حل و فصل اختلافات اختصاص می‌یابد. این بند می‌تواند شامل یک یا چند مرحله از روش‌های حل اختلاف باشد. طرفین قانوناً و اخلاقاً موظف است به این بند پایبند بوده و در فرآیند تعیین‌شده مشارکت فعال داشته باشد. نادیده گرفتن این بند توسط هر کدام از طرفین، خود می‌تواند تخلف قراردادی محسوب شده و تبعات حقوقی بیشتری برای وی به دنبال داشته باشد.
روش‌های حل اختلاف در مشارکت در ساخت
روش‌های مختلفی برای حل اختلافات در مشارکت وجود دارد که معمولاً به ترتیب اولویت در قرارداد ذکر می‌شوند:
مذاکره (Negotiation):
- توضیح: این روش، اولین، ساده‌ترین و کم‌هزینه‌ترین راهکار برای حل اختلافات در مشارکت است. طرفین به صورت مستقیم یا با حضور نمایندگان خود، تلاش می‌کنند تا با گفتگو و ارائه دیدگاه‌ها، به درک مشترک و راه‌حلی مرضی‌الطرفین دست یابند.
- تعهد سازنده: سازنده موظف است با حسن نیت در جلسات مذاکره شرکت کند، دلایل و مستندات خود را ارائه دهد و به پیشنهادات منطقی مالک توجه کند. هدف، رسیدن به توافق بدون نیاز به مداخله شخص ثالث است. موفقیت در این مرحله می‌تواند از تبدیل یک اختلاف کوچک به یک بحران بزرگ جلوگیری کند.
داوری (Arbitration):
- توضیح: در صورتی که مذاکره به نتیجه نرسد، طرفین می‌توانند (در صورت پیش‌بینی در قرارداد) به داور یا هیئت داوری مرجوع کنند. داور، شخص یا اشخاصی مورد اعتماد طرفین یا معرفی‌شده توسط مرجعی معتبر (مانند مرکز داوری اتاق بازرگانی) است که با بررسی مستندات و شنیدن اظهارات طرفین، رأی خود را صادر می‌کند. رأی داور، در صورت رعایت تشریفات قانونی، معمولاً برای طرفین لازم‌الاجراست.
- تعهد سازنده: اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، داوری به عنوان روش حل اختلافات در مشارکت پیش‌بینی شده باشد، سازنده مکلف است فرآیند داوری را بپذیرد، در جلسات داوری شرکت کند، مدارک لازم را ارائه دهد و نهایتاً به رأی صادره از سوی داور تمکین کند. انتخاب داور باید با توافق طرفین یا طبق سازوکار مندرج در قرارداد صورت گیرد. سازنده نمی‌تواند به صورت یک‌جانبه از پذیرش داوری امتناع ورزد، مگر آنکه دلایل قانونی موجهی برای جرح داور داشته باشد.
مراجعه به دادگاه (Litigation):
- توضیح: اگر روش‌های دوستانه (مذاکره) یا جایگزین (داوری) به نتیجه نرسند، یا اساساً در قرارداد پیش‌بینی نشده باشند، یا یکی از طرفین از پذیرش رأی داور امتناع کند، دادگاه مرجع نهایی برای رسیدگی به اختلافات در مشارکت خواهد بود. این روش معمولاً زمان‌برتر، پرهزینه‌تر و رسمی‌تر از سایر روش‌هاست.
- تعهد سازنده: در صورت ارجاع پرونده به دادگاه، سازنده موظف است در تمامی مراحل دادرسی، از ارائه دادخواست یا لایحه دفاعیه گرفته تا شرکت در جلسات رسیدگی و ارائه مستندات، همکاری لازم را به عمل آورد. عدم حضور یا عدم دفاع مؤثر می‌تواند منجر به صدور رأی غیابی به ضرر وی شود. سازنده باید به احکام قطعی صادره از سوی مراجع قضایی پایبند باشد.
مراجع قانونی حل اختلاف
شناخت مراجع قانونی که می‌توان در زمان بروز اختلافات در مشارکت به آن‌ها رجوع کرد، اهمیت زیادی دارد:
- قرارداد مشارکت در ساخت: اولین و مهم‌ترین مرجع قانونی بین طرفین، خودِ قرارداد مشارکت در ساخت است. مفاد این قرارداد، در صورتی که مخالف قوانین آمره نباشد، برای طرفین لازم‌الاجراست (اصل حاکمیت اراده و ماده ۱۰ قانون مدنی). بند مربوط به حل اختلاف، تعیین‌کننده مسیر اولیه خواهد بود.
- داور یا هیئت داوری: در صورت توافق بر سر داوری، رأی داور به عنوان یک تصمیم قانونی معتبر (در حکم رأی دادگاه در صورت طی تشریفات قانونی) تلقی می‌شود و قابلیت اجرایی دارد. سازنده ملزم به تبعیت از این رأی است.
- دادگاه‌های عمومی حقوقی: این دادگاه‌ها صلاحیت عام برای رسیدگی به کلیه دعاوی حقوقی از جمله اختلافات در مشارکت ساخت را دارند، مگر اینکه قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد. در صورت عدم وجود شرط داوری یا عدم موفقیت آن، دادگستری مرجع اصلی رسیدگی خواهد بود.
- شوراهای حل اختلاف: برای برخی اختلافات در مشارکت با ماهیت مالی کمتر (تا نصاب معین) یا در صورت تراضی طرفین برای صلح و سازش، می‌توان به شوراهای حل اختلاف مراجعه کرد. هرچند دعاوی ملکی پیچیده معمولاً از صلاحیت شورا خارج و در دادگاه مطرح می‌شوند.
- مراجع نظارتی و صنفی: در برخی موارد، می‌توان از ظرفیت نهادهایی مانند سازمان نظام مهندسی ساختمان یا اتحادیه‌های صنفی مرتبط برای میانجیگری یا ارائه نظرات کارشناسی استفاده کرد، هرچند تصمیمات این نهادها لزوماً الزام حقوقی مراجع قضایی را ندارد مگر به عنوان نظر کارشناسی معتبر.
پیشگیری از بروز اختلافات: بهترین راهکار
همیشه پیشگیری بهتر از درمان است. برای کاهش احتمال وقوع اختلافات در مشارکت و مدیریت بهتر خطرات مشارکت در ساخت، اقدامات پیشگیرانه زیر توصیه می‌شود:
- تنظیم قرارداد جامع و دقیق: مهم‌ترین گام، تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت کامل، شفاف و بدون ابهام است. در این قرارداد باید تمامی جزئیات فنی، تعهدات مالی، زمان‌بندی دقیق مراحل، شرایط تحویل، ضمانت‌های اجرایی، نحوه تأمین و پرداخت هزینه‌ها (از جمله هزینه جواز ساخت)، تکلیف تغییرات احتمالی در نقشه‌ها، و از همه مهم‌تر، یک بند روشن و کارآمد برای حل اختلافات در مشارکت (شامل مراحل مذاکره، داوری و شرایط مراجعه به دادگاه) گنجانده شود.
- تحقیق و بررسی دقیق (Due Diligence): مالک باید پیش از عقد قرارداد، سوابق، توانایی مالی و فنی، و خوش‌نامی سازنده را به دقت بررسی کند. سازنده نیز باید وضعیت ثبتی ملک، مجوزها (انجام استعلام پروانه در صورت امکان) و اهلیت مالک را بررسی نماید.
- تعیین ناظر مورد اعتماد: حضور یک مهندس ناظر بی‌طرف و مورد اعتماد طرفین (که می‌تواند در قرارداد نیز مشخص شود) برای نظارت مستمر بر کیفیت اجرا و پیشرفت کار، می‌تواند از بسیاری اختلافات در مشارکت فنی جلوگیری کند.
- ارتباط مستمر و شفاف: برگزاری جلسات منظم بین مالک و سازنده برای بررسی پیشرفت کار، طرح مشکلات احتمالی و اتخاذ تصمیمات مشترک، نقش مهمی در حفظ شفافیت و پیشگیری از سوءتفاهم‌ها دارد.
- مستندسازی دقیق: کلیه توافقات، پرداخت‌ها، صورت‌جلسات و مکاتبات باید به صورت کتبی و مستند ثبت و ضبط شوند تا در صورت بروز اختلافات در مشارکت، قابل استناد باشند.
نقش وکیل در حل اختلافات
حضور یک وکیل متخصص در امور قراردادها و دعاوی ملکی، چه در مرحله تنظیم قرارداد و چه در زمان بروز اختلافات در مشارکت، می‌تواند بسیار راهگشا باشد:
پیش از قرارداد:
وکیل می‌تواند در تدوین مفاد قرارداد مشارکت در ساخت به گونه‌ای که منافع طرفین حفظ شده و راه‌های بروز اختلافات در مشارکت به حداقل برسد، مشاوره و کمک نماید. بررسی ابعاد حقوقی پروژه و پیش‌بینی راهکارهای مناسب برای چالش‌های احتمالی از وظایف اوست.
حین بروز اختلاف:
در صورت وقوع اختلافات در مشارکت، وکیل می‌تواند:
- مشاوره حقوقی دقیق در خصوص حقوق و تعهدات سازنده و مالک ارائه دهد.
- به نمایندگی از موکل خود در فرآیندهای مذاکره، داوری یا دادرسی شرکت کند.
- لوایح، دادخواست‌ها و دفاعیات لازم را تنظیم نماید.
- در جمع‌آوری و ارائه مستندات به مراجع حل اختلاف یاری رساند.
- پیگیری‌های لازم برای اجرای آرای داوری یا احکام دادگاه را انجام دهد.
داشتن وکیل به سازنده کمک می‌کند تا با آگاهی کامل از قوانین، از حقوق خود دفاع کرده و تعهدات قانونی خود را در فرآیند حل اختلافات در مشارکت به درستی ایفا نماید و از اقداماتی که ممکن است موقعیت حقوقی او را تضعیف کند، پرهیز کند.
نتیجه‌گیری (حل اختلاف در مشارکت در ساخت)
اختلافات در مشارکت در ساخت، اگرچه نامطلوب هستند، اما بخشی اجتناب‌ناپذیر از پیچیدگی‌های این نوع همکاری‌ها محسوب می‌شوند. تعهد اصلی سازنده در این میان، پایبندی به چارچوب قراردادی و قانونی برای حل و فصل این اختلافات است. این تعهد شامل مشارکت فعال و با حسن نیت در روش‌های توافق‌شده مانند مذاکره و داوری، و در نهایت تمکین به تصمیمات مراجع قانونی مانند داور یا دادگاه است. درک دقیق روش‌های حل اختلاف، شناخت مراجع قانونی ذی‌صلاح، و آگاهی از نقش حیاتی اقدامات پیشگیرانه مانند تنظیم قرارداد دقیق و بهره‌گیری از مشاوره حقوقی، می‌تواند به سازندگان و مالکین کمک کند تا با دیدی باز وارد مشارکت در ساخت شوند، خطرات مشارکت در ساخت را مدیریت کنند، از بروز اختلافات در مشارکت تا حد امکان جلوگیری نمایند و در صورت وقوع، آن را به شیوه‌ای کارآمد و منصفانه حل و فصل کنند. موفقیت یک پروژه مشارکت در ساخت، بیش از هر چیز، در گرو شفافیت، تعهد و احترام متقابل طرفین به توافقات و قوانین حاکم بر آن است.
